Vlastníkům bytů ve společenství vlastníků domů stále hrozí, že budou platit dluhy za neplatiče v jejich domě. Bude politická vůle napravit tuto zjevnou nespravedlnost?

 

V České republice je registrováno více než 58 tisíc společenství vlastníků bytů (dále Společenství), které spravují cca 1,3 mil. jednotek.

 

Lidé, kteří si zakoupili do vlastnictví byt, byli od r. 2000 povinni (zákon č. 103/2000 Sb.) vytvořit v domech s počtem nad pět bytových jednotek s třemi a více vlastníky právnickou osobu Společenství za účelem společné správy domu.* Právní předpisy stanovují pro Společenství a jeho členy společnou majetkovou odpovědnost. Nástroje ochrany práv vlastníků vůči neplatičům za společnou správu a služby jsou nedostatečné. V případech vymáhání dluhů vlastníků neplatičů je Společenství v nerovném postavení zejména vůči zástavním věřitelům.

 

Výše dluhu se do doby, než je neplatič vystěhován, pohybuje řádově v desítkách tisíc korun, ojedinělé nejsou případy 200 až 400 tisíc Kč.

 

Dlužné částky se Společenství v případech, kdy byl byt zakoupen na hypotéku nebo následně zastaven za půjčky, nedočká. V exekučním řízení, veřejné dražbě nebo insolvenčním řízení mají přednost plného uspokojení pohledávek zajištění věřitelé, např. banky a přednostně stanovené pohledávky. Dluhy musí uhradit zbylí členové Společenství, na jednotlivý byt to může znamenat desítky tisíc korun. Na základě dostupných údajů je cca 64 % pohledávek za vlastníky bytu nevymahatelných.

 

Společenství a jeho členové přitom nemají možnost žádným způsobem ovlivnit výběr nebo chování jejich nežádoucího společníka. Zatímco zástavní věřitel, v jehož plné dispozici je rozhodnutí o poskytnutí hypotéky nebo půjčky, je ve svém podnikatelském riziku chráněn přednostním právem krytí pohledávky, Společenství na nerovnou pozici v právním systému doplácí.

 

V sousedním Německu má přímo ze zákona obdobné „Společenství“ v insolvenčním řízení preferované postavení. V Rakousku platí zvláštní zákonná úprava umožňující za stanovených podmínek vznik zástavního práva krytí dluhů spojených s vlastnictvím bytů.

 

S cílem nápravy nerovného postavení Společenství vůči přednostním a zástavním věřitelům při vymáhání dluhů za jím povinně poskytované služby překládá skupina senátorů Senátu návrh senátního návrhu zákona tisk č. 10/11.

 

Návrh má tři části. V první se navrhuje změna občanského soudního řádu (zákon č. 99/1963 Sb.) tak, aby pohledávky související se správou domu byly uspokojovány z výtěžku zpeněžení bytu přednostně, v pořadí za pohledávkami nákladů státu. V druhé části předpokládá senátní návrh změnu zákona o veřejných dražbách (zákon č. 26/2000 Sb.) tak aby pohledávky související se správou domu byly uspokojovány přednostně s pohledávkami první třídy. Třetí část návrhu se týká insolvenčního zákona a taktéž zařazuje pohledávky za správu domu do skupiny uspokojované přednostně (zákon č. 182/2006 Sb., § 298). Ve všech uvedených případech se přednostní uspokojení navrhuje do výše čtvrtiny výtěžku.

 

„Senátním návrhem chceme změnit současný nepřijatelný stav, kdy řádně platící vlastníci jednotek v domech nesou plnou tíži dluhů za neplatící. Dluhy hradí ti vlastníci, kteří řádně plní své zákonné povinnosti. Současný právní stav brání tomu, aby ‚poctiví nedopláceli na nepoctivé‘. Lze jen doufat, že se podaří nedostatky právní ochrany Společenství a vlastníků bytů napravit co nejdříve, aby počet nevratně, cizími dluhy zatížených osob zbytečně nenarůstal.“

 

* Problém se týká i domů s tzv. odloženým vznikem Společenství §9 odst. 4 zák. 4. 72/1994 Sb., na nějž navazuje zákon č. 311/2013 Sb., nebo domů, kde Společenství nevzniklo a správu vykonává správce určený podle §1192 NOZ.