Již od června 2015 doporučuje Česká národní banka obchodním bankám dodržovat při poskytování hypotečních úvěrů horní hranici ukazatele LTV (loan-to-value), tj. úvěrového ukazatele poměru výše úvěru a hodnoty nemovitosti, která slouží jako zajištění. ČNB tuto hranici stanovuje na základě hodnocení rizik spojených s vývojem na trhu hypotečních úvěrů a obytných nemovitostí. V rozhovoru pro Hospodářské noviny zveřejněném dne 7. prosince 2016 se generální ředitel Komerční banky pan Albert Le Dirac'h kriticky a místy bohužel velmi nepřesně vyjádřil k tomu, jakým způsobem ČNB doporučení ohledně poskytování hypotečních úvěrů definuje. Zpochybnil přitom zejména to, že doporučení ČNB ohledně horní hranice ukazatele LTV odkazuje na udržitelnou cenu nemovitosti, která je dosažitelná i v méně příznivých časech, místo aktuální tržní ceny nemovitosti, která jediná je podle pana Le Dirac'ha relevantní. Tuto otázku shledávám jako zástupce ČNB z hlediska udržování dlouhodobé finanční stability jako zásadní a považuji za nezbytné na tyto veřejně prezentované názory generálního ředitele Komerční banky reagovat.

Pan Le Dirac'h uvádí, že ČNB bankám omezuje maximální výši hypotéky k hodnotě ocenění nemovitosti, ale pro něj je hlavním kritériem pro posouzení schopnosti klienta splatit půjčku kupní cena nemovitosti. Podle něj je správným řešením omezit výši hypotéky právě ke kupní ceně nemovitosti ve formě ukazatele LTC (loan-to-price), nikoliv k hodnotě ocenění. Hodnotu ocenění považuje za spíše doplňující informaci, neboť u konkrétní nemovitosti se za normální situace může lišit o deset, patnáct i více procent.

Tvrzení, že ČNB bankám předepisuje jako klíčovou veličinu hodnotu ocenění nemovitosti, však není přesné. Doporučení ČNB definuje čitatel „V“ (value) v ukazateli LTV jako hodnotu zajištění nemovitosti stanovenou obezřetným posouzením budoucí prodejnosti nemovitosti s ohledem na její trvalé a dlouhodobé vlastnosti, obvyklé a místně relevantní podmínky trhu, stávající využití a jiná možná vhodná využití. ČNB zároveň přesně specifikuje, podle jakých předpisů by měly banky při stanovení hodnoty zajištění postupovat, a explicitně upozorňuje na to, že vedle znaleckých posudků by měly brát v úvahu také cyklickou pozici ekonomiky a případné nadhodnocení cen nemovitostí. Z toho vyplývá, že pokud potenciální nadhodnocení ceny nemovitosti neidentifikuje znalec, má ho dodatečně identifikovat sama banka.

V ČNB si odbor finanční stability i dohledu nad finančním trhem umí představit, že by se hraniční hodnoty výše úvěrů odvíjely od aktuálních kupních cen nemovitostí. Pak by ovšem musela sama ČNB při kalibraci horní hranice LTV v mnohem větší míře zohledňovat rizika nadhodnocení cen nemovitostí. Domníváme se ale, že toto je primárně zodpovědností banky samotné a je to rovněž v jejím dlouhodobém zájmu. Nemůžeme se spoléhat jen na mechanická a matematická pravidla, ale také na odbornost, zkušenost a znalost místního prostředí ze strany těch, kteří mají řízení rizik v bankách na starost.