Daň z nabytí věcí nemovitých
Vážený pane Babiši. Velmi mne překvapila rozmanitost daně z nabytí věcí nemovitých. Myslel jsem, že daňová soustava v tomto případě je striktní, nebo-li - prodává se nemovitost, která má svojí cenu. Velmi mne překvapilo, že existuje i výpočet daně v tržní rovině - pokud se jedná o nemovitost s dlouhodobým pronájmem. Cena nájmu se tak promítla do ceny nemovitosti, přes fakt, že výnosy z nájmu byly řádně zdaněny. Ještě větší nesmyslnost je, že cena nemovitosti není spočítána jen z ceny nájmu, ale i z výše DPH k ceně nájmu příslušné. Daň z nabití tak obnáší zdaněný výnos a zpalcené DPH - dá se říci, že díky zákonu se tak daní výnosy 2x a i DPH. Není to nemorální danit zdaněné?Jinak držím palce v tom tlaku "politiků", co neví, jak chutná práce a znají po celý svůj život pracoviště - parlament. Je až nebevolající, jak tito lidé místo práce pro lidi, zaměňují tuto za práci pro sebe. Někdy mi PS ČR připadá jak Augiášův chlév.....
Zajímá Vás také odpověď na tento dotaz? Podpořte dotaz tlačítkem níže a my Vám odpověď zašleme na e-mail. Nicky uživatelů, které zajímá odpověď budou zobrazeny níže.
Prozatím dotaz nikdo nepodpořil. Buďte první! .)
Odpověď
Dobrý den pane Švejku, děkuji za Váš dotaz a za Vaši podporu. Když to vezmu od konce, musím uznat, že na Vámi použitém přirovnání něco je.
Svým dotazem jste však otevřel téma, u něhož se vůbec není snadné dát jednoduchou odpověď. Pokusím se vysvětlit podstatu problému. Pro úplnost uvedu i čísla předpisů pro případ, že byste se touto problematikou chtěl zabývat ještě podrobněji. Pokud byste se s tím někdy setkal osobně, když si nebudete jist, zkuste se obrátit přímo na finanční úřad a konkrétní problém s ním vyřešit.
Dle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí základem daně, tj. částkou, z níž se vypočítá daň z nabytí nemovitých věcí, je nabývací hodnota, v některých případech snížená o uznatelný výdaj. K určení základu daně z nabytí nemovitých věcí je důležitý způsob nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tj. zda k nabytí vlastnického práva došlo například na základě kupní či směnné smlouvy, nebo v rámci insolvenčního řízení a zda nabývací hodnotou je sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena, nebo zvláštní cena, případně zda zmíněné zákonné opatření Senátu stanovuje výlučnost nabývací hodnoty některé z uvedených cen.
Obecně platí, že způsob určení základu daně z nabytí nemovitých věcí vychází z tzv. porovnávacího principu, tedy např. v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě kupní smlouvy se pro účely určení základu daně porovnává výše kupní ceny s tzv. srovnávací daňovou hodnotou. Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty, nebo 75 % zjištěné ceny (stanovené ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve spojení s příslušnou vyhláškou). Bude-li srovnávací daňová hodnota vyšší než sjednaná cena, bude základem daně srovnávací daňová hodnota a naopak.
Obecně tedy neplatí to, co uvádíte, tedy že cena stavby, jež je dlouhodobě pronajímána se stanovuje pouze s použitím toho tzv. výnosového ocenění. Pro ocenění vybraných staveb (staveb určených k pronájmu) se používá kombinace nákladového a výnosového způsobu.
Pro výpočet výnosovým způsobem se vychází z výše sjednaného nájmu není-li nižší než obvyklé nájemné. Cena nájmu se sjednává. Sjednání DPH v nájmu je ponecháno na dohodě smluvních stran. Obecně platí, že nájem nemovité věci je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet daně. Výjimku z osvobození tvoří pouze krátkodobý nájem nemovité věci.
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně a o změně některých zákonů, ani jeho příslušná vyhláška č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška) započtení DPH do zjištěné ceny nemovité věci neřeší. Dosud se obecně mělo za to, že cena zjištěná obsahuje DPH, neboť v roce 1994 při přechodu oceňovacích předpisů na ocenění podle měrné jednotky bylo použito jednotkových cen, stanovených ze souhrnných rozpočtů staveb, včetně DPH. Výklad byl následně podpořen i ustanovením § 36 odst. 7 a 8 zákona č. 235/2004 Sb., o DPH.
V této věci došlo v nedávné době k určitému vývoji. Důležité je, že na základě rozsudku Nejvyššího správního soudu 10 Afs 178/2015-39 ze dne 11. 8. 2016, tedy poloviny minulého roku, se výklad ustálil, tzn. zjištěná cena je považována za cenu bez DPH.
Chtěl bych podotknout, že praxe samozřejmě obsahuje různé situace trh s realitami je sám o sobě (z pohledu právních předpisů) sám o sobě dost složitý a tomu musí odpovídat i příslušný zákon, který musí být schopen poskytnout řešení pro různé situace, které mohou nastat.
Doufám, že pro Vás má odpověď bude užitečná.
Zdravím, AB
