dlouho očekávaná novela zákona o České národní bance tedy přistála na naše stoly a dnes budeme rozhodovat o prvním čtení, tedy zda ho propustíme dál a jaký nastartujeme prostor pro debatu pro případné úpravy tohoto návrhu.
Jak už paní ministryně předeslala, tento návrh se netýká jenom oné parametrizace hypotečních úvěrů, má širší záběr, i když ten možná dosud vaší pozornosti poněkud unikl. Je to rámováno jak některými implementačními záležitostmi, tak i určitou inspirací, určitou naléhavou inspirací ze zahraničních evropských institucí, které sice jdou nad rámec toho, co musíme, ale řekněme, že jsme se nechali inspirovat proto, že to považujeme za problém závažný. V podstatě u těch věcí mimo hypoteční úvěry se jedná především o problematiku možnosti využívat nekonvenčních měnově politických nástrojů, jako například dlouhodobé cenné papíry, přímá podpora úvěrové emise a tak dále, kdy se inspirujeme tedy tím, co už dělají v reálu některé banky v prostoru Evropské unie, a za druhé se to týká, řekněme, obchodování bank, obchodování na volném trhu a úvěrovými operacemi, což je záležitost umožnění České národní bance určitý širší okruh těchto operací. Když se ale zaměřím na to, co asi většina z vás sledovala, a ti, co tady byli v minulém volebním období, tak měli možnost se i vyjádřit k tomuto tématu, tak je to tedy především ona záležitost uzákonění oněch nástrojů, které mají preventivní funkci, které mají předcházet určitému systémovému riziku v oblasti hypotečních úvěrů a které nejen, ale například byly inspirovány varováním tedy již zmíněné Evropské rady pro systémová rizika.
V roce 2016 byla situace poněkud odlišná tedy kromě toho, že byly předčasné volby a že i na půdě tehdejší vládní koalice nevládla shoda nad tímto materiálem, ale situace je změněná především v té oblasti kompromisu směrem k úlevám žadatelů o hypoteční úvěry. Čili je třeba se na to dívat novou optikou, ne jenom přes kopírák tehdy z té debaty na konci roku 2017 nebo na jaře 2017, kdy ta debata kulminovala. Pravdou je, že ty nástroje, o kterých je řeč, se samozřejmě již používají. Dokonce ten první nástroj, což je záležitost onoho poměřování hodnotou zajištění - ukazatel loan to value, se používá dlouhodobě a v podstatě je používán ve většině evropských zemí, i když pochopitelně jeho kvantifikace je záležitostí, řekl bych, vždy aktuálního zvyšování.
Možná že jste postřehli, že teď běží velmi živá debata na téma, zda současné nastavení je v pořádku, či zda by se mělo přitvrdit a jít až někam do nižších poloh, až třeba k 70 %. Ale tam skutečně asi těžiště toho problému není. V podstatě Česká národní banka, která zatím s těmito nástroji operuje v rovině doporučení, tak k tomu doporučení postupně využívala těch dalších nástrojů, ať už se to týká dluhové služby, tedy Debt Service, nebo samotným dluhem, kdy tyto parametry jsou určovány od roku zhruba 2018 a už můžeme vyhodnotit, jak toto doporučení bylo akceptováno tím sektorem, tzn. samotnými finančními institucemi.
Pochopitelně se tady střetávají dva pohledy, a to z jedné strany je to tedy dostupnost oněch úvěrů pro žadatele, minimálně z toho formálního hlediska, protože pak samozřejmě ten, kdo čerpá onen hypoteční úvěr, musí dostát i tomu, že je ho schopen splácet. A tam právě vzniká ten opačný přístup, tedy ten obezřetnostní, kdy Česká národní banka jakožto dohledová instituce vychází z toho, že v určité krizi - a řekněme si rovnou, že za dobu toho splácení, která není krátká, ale je dlouhá, tak nemůžeme očekávat, že bude neustále dobré ekonomické počasí, že v době krize že ta schopnost splácení nebude dobrá a že současné relativně malé procento těch špatných pohledávek, obtížně dobytných pohledávek, by se to mohlo dramaticky zhoršit.
Ta rozvaha, který z těch principů by měl mít navrch resp. jak se v reálné praxi proplétají tyto dva principy, je i podkladem pro zpracování zprávy RIA. Kdo si to chce nastudovat, je to samozřejmě součástí toho tisku. Ale jak říkám, nejde jenom o současný stav. Jde především o schopnost odhadnout, tedy predikovat ta potenciální rizika do budoucnosti a tam se asi nepochybně z toho bude odvíjet nějaká debata v dalším kole nad tímto materiálem.
Faktem je, že se můžeme inspirovat příběhy z doby velké krize, tedy rok 2009 - 2010, kdy poměrně dramatický příběh zažilo Irsko, které mělo poměrně benevolentní politiku uzavírání hypotečních úvěrů a v poměrně krátké době se tam vytvořil asi zhruba čtvrtinový podíl těch nesplatných, nakažených, toxických, říkejte tomu, jak chcete, tedy úvěrů. Možná ještě dramatičtější je příběh Řecka, i když to mělo poněkud složitější příčiny. Máme důvod si myslet, že nám tento příběh nějak hrozí, že by se mohlo v dohledné době, tedy v době splatnosti něco takového odehrát, a do jaké míry jsou závažná upozornění těch nadnárodních institucí, které inspirovaly Českou národní banku, tak to je samozřejmě otázka. Lze připomenout, že i mise Mezinárodní měnového fondu argumentovala podobným způsobem, jako Evropa, tedy že to není argument ojedinělý.
Pokud jsem zmínil zkušenost za to období 2018 - 2019, tak tady je asi třeba říci, že většinou bankovní sektor respektoval ta doporučení, čili nikoliv uzákoněné, vymahatelné věci, pod sankcí. Ale že je to přímo natvrdo v zákoně, tak je otázka, do jaké míry by se to mohlo zhoršit. Pravdou je, že ta situace se pochopitelně vyvíjela. V roce 2018 zhruba od toho jara, kdy se ta politika přijala, došlo k určitému úbytku uzavřených úvěrových smluv. Pravdou ale je, že se také do toho promítaly i jiné vlivy, jako např. že rostly ceny nemovitostí, s růstem cen nemovitostí rostl i objem té půjčky a samozřejmě tím pádem rostla i problematičnost toho splácení. A už samotné povinnosti těch bank kontrolovat si toho klienta a říci si, bude nám schopen splácet, nebude, vedla tedy k tomu, že objem těch úvěrů v období 2018, ale i 2019 poněkud klesal. Někdo z toho vyvozuje problém, tedy v podstatě zhoršení dostupnosti, někdo to má za zdravý signál, tzn. i ten bankovní sektor, aniž by to měl uzákoněné, tak už si dává pozor a do problematických úvěrů se nepouští. Takže ta data za rok 2018 a 2019 lze také samozřejmě chápat různým způsobem. A pravdou je, že objem např. uzavřených obchodů v této oblasti za loňský rok spadl asi o pětinu, což není úplně málo a vysílá to určitý signál o tom, jaký je vztah mezi nabídkou a poptávkou, ale neznamená to ještě to, že ta regulace sama o sobě je něco špatného, že ten problém může být komplexnější povahy, že tady sice se bavíme o pravomocích České národní banky, ale implicitně se vlastně bavíme o situaci na trhu bydlení. A ta je samozřejmě ovlivňována i jinými faktory a samozřejmě že to řešení není jenom v oblasti zmocnění České národní banky - ta má starost pouze o to, aby hlídala stabilitu, ale my, pokud máme starost o to, aby bydlení v této zemi nebyl luxus, aby na něj lidé vůbec dosáhli, tak musíme hledat pochopitelně i jiné cesty.
Pokud byl zmíněn onen kompromis, který změkčuje tu situaci směrem k mladým, tak pochopitelně to je asi důležitý posun. Může být předmětem i diskusí, protože tam je otázka nastavení toho věkového limitu, tuším je to 36 let, pro případný manželský pár jsou to oba. Postřehl jsem, že v té debatě ještě před zahájením projednávání tohoto materiálu zazněly názory, že stačí, kdyby to byl třeba jeden z manželů. To je samozřejmě věcí další debaty. Pravdou je, že ten pětiprocentní prostor, který se dává speciálním případům, také zatím dostačuje. Pochopitelně že také jde o to, pokud jsou ty úvěrové smlouvy poskytovány, tak vždycky zvažovat, jaký je konečný účel toho žadatele. A když se podíváme na statistiky nákupu bytů, tak se nám tam ukazuje, že sice v podstatné části z nich jde těm lidem o rezidenční bydlení, zkrátka aby měli kde bydlet, ale někteří si pořizují už druhé bydlení, což to už je s otazníkem, a pochopitelně když je to nákup investičních bytů a ve velkém, tak to už je úplně jiný příběh a tam řekněme je skrytý určitý problém, až jedna třetina toho objemu může směrovat k těm nákupčím, kteří takto investují, protože nemovitosti, co si budeme povídat - v nejistých dobách přece jenom ty peníze jsou uložené relativně spolehlivě a mnohdy jsou těmi investory i zahraniční státní příslušníci, cizinci. V Praze je běžné, že si byty ve velkém kupují Rusové, Němci atd. atd.
Pokud jde o tu míru problematických úvěrů momentální, tedy aktuální míru, tak pravdou je, že to nesignalizuje zopakování irského či řeckého příběhu, že průměrná míra ono defaultu v Evropské unii se pohybuje někde kolem 2 - 2,5 %, čili to není nikterak dramatické. Je také pravdou, že ty země Evropy, které mají určitou míru regulace, tak tou se lze inspirovat, ale je poctivé - a když se podíváte do té zprávy RIA, tak tam máte dokonce tabulku se seznamem, jak je to v těch konkrétních zemích. Tak je to velmi různé. Ve velké většině zemí je ten ukazatel LTV - Loan to Value, v některých zemích k tomu přidali ten ukazatel dluhu - Debt to Income nebo Debt Service To Income. A v málokterých zemích jsou všechny tři, čili je otázkou, jestli celá ta plejáda těchto nástrojů tak, jak by byla v zákoně, jestli jsme relativně rigoróznější, než činí evropský průměr, jestli je na místě, ale to opět bych asi předjímal debatu směrem pro druhé čtení. Pravdou je, že nám asi nejbližší tomu návrhu jsou některé země typu Slovenska nebo Portugalska, Dánska, není to úplně ojedinělé.
Ten dotaz, jestli to takto nastavené má smysl, přicházel při debatě například právě se zástupci bankovního sektoru. Nejčastěji se tak právě vyjadřovali zástupci České bankovní asociace, kteří ale přímo nerozporovali ten dohodnutý výsledek, byť pochopitelně, ano, přijmou, jak se tady dohodneme, jak ten zákon dopadne, ale skutečně měli zatím pocit, že mají dostatek argumentů, protože ten současný model funguje.
Já to říkám pro objektivitu těch diskusí. Část těch diskusí už proběhla na půdě podvýboru pro bankovnictví, byť sám jsem přesvědčen, že mám smysl tento návrh propustit prvním čtením a soustředit se na debatu ve čtení druhém.
Skončím tím, že jestliže by tady řešíme problematiku regulace tohoto sektoru v zájmu stability, tak pochopitelně musíme myslet i na to B, byť to nevyřešíme nad tímto tiskem, a to je problematika bydlení, růstu nákladů na bydlení. A řekněme si upřímně, že to je právě segment, který nejrychleji roste. Za celých těch pětadvacet let, jestli vzrostl osmkrát, devětkrát, tak položka, kdybychom ji zúžili čistě na nájemné, tak zejména od té doby, kdy se postupnými zvyšovacími kroky dosáhla až deregulované úrovně, tak roste nejvíc, a to tam ještě není váha toho faktoru vývoje cen realit zohledněna dostatečně, takže by asi ten cenový index pak byl v těch nákladech na bydlení ještě vyšší.
Takže to něco ukazuje. Je jasné, že bude asi nutné řešit i tu nabídkovou stranu, protože nějaké důvody pro tu výši cen tady jsou. A řekněme si rovnou, že dokud budou byty takto drahé, tak to riziko problematické splatnosti se prostě vytváří, tudíž ta povinnost kofinancování z vlastních zdrojů a všechny ty výhrady, které k těm ukazatelům tady jsou, je oprávněná, protože zkrátka to matematicky tak i s tou mírou rizika vychází. Takže musíme myslet na to, jak tedy trošku ovlivnit trh s realitami. Specificky v České republice je, řekl bych, víc vychýlený než v jiných zemích. Je to otázka asi skutečně spíše té nabídkové strany a jestli chceme něco udělat pro levnější nabídku, aby, řekněme, i ten developer se musel nějakým způsobem zachovat a zvážit své investiční strategie do budoucnosti. Ale to je běh a la longue, na delší trati.
Tady si myslí, že ten návrh přináší určité logické řešení, které má v sobě zahrnutý ten kompromis, čili si myslím, že odpovídá debatě, která se odehrává i na půdě těch evropských institucí, a že bychom jej měli skutečně propustit do dalšího čtení a vše, co nás tíží k tomuto tématu, vyřešit v tom čtení druhém.
Děkuji za pozornost.
