Respektuji výhrady, že daň z nemovitostí postihuje vlastníky, kteří se aktivně starají o zajištění svého bydlení. Nepopírám ani mnohokrát opakované výtky, že se násobně zdaňuje práce či spotřeba stavebního materiálu. Jsem si vědom problémových aspektů daně z nemovitostí, proto by bylo velice důležité tuto daň reformovat. Nikoliv "zvýšit nebo zrušit", ale připustit i další možnost - její reformu, ke které se přiklání také Svaz měst a obcí ČR. Nabízí se tři základní okruhy změn: daňový základ, sazba daně a správa.
Podíváme-li se na zdaňování nemovitostí v evropských státech, najdeme velmi pestrou škálu systémů. Harmonizace majetkových daní v rámci Evropské unie není v současnosti na pořadu dne a domnívám se, že je to dobře. Vzhledem k tomu, že majetkové daně patří k historicky nejstarším, vycházejí ze specifik každého státu a jakékoliv stanovování jednotných podmínek bych považoval za nevhodné. Zkušenosti z ostatních zemí ukazují nástrahy hodnotového systému související s nutností přeceňování nemovitostí a skokovým růstem daňové povinnosti. Na druhé straně ale jen v takovém případě zajišťují daně z nemovitostí relativně významnější zdroj pro obecní rozpočty. Svaz měst a obcí však nepovažuje za vhodné měnit výrazně způsob stanovení základu daně ve smyslu opuštění současného kritéria výměry.
(Například v Belgii se daň z nemovitostí platí v rámci důchodové daně jako srážková daň, sazba se dle polohy nemovitosti pohybuje od 0,8 – 2,5 % z odhadní ceny nemovitosti. Sazba se ještě může zvýšit o přirážku stanovenou územními samosprávami. Způsob stanovení základu daně (nájemní hodnoty) je velmi složitý, jeho výše je ovlivňována způsobem užívání nemovitosti (k bydlení, k rekreaci, k pronájmu, k podnikání atd.). Nájemní hodnota je zaznamenávána v katastru a každoročně je vyhlašován přepočítací koeficient. Výše základu daně se může snižovat s ohledem na další skutečnosti (minimální nájemní hodnota, počet vychovávaných dětí, zvýhodněni jsou váleční veteráni a neproduktivní občané). Další, tentokrát místní dani podléhají nemovitosti ve špatném technickém stavu.
V Bulharsku dani podléhají jen budovy. Základem u fyzických osob je tzv. normativní cena, naopak právnické osoby při stanovení státní majetkové daně vychází z ceny účetní. Sazba činí 0,2 % pro budovy sloužící k bydlení, 0,4 % pro ostatní budovy. Pokud však výměra obytného domu přesahuje 120 m2, sazba daně se progresivně zvyšuje.
V Irsku daně z nemovitého majetku představuj doplňkový zdroj ukládaný orgány územních samospráv za předpokladu, že jejich náklady nejsou dostatečně pokryty výnosy ze státních fondů. Z tohoto důvodu není ani určena jakákoliv pevná sazba daně, zákon hovoří pouze o způsobu stanovení daňového základu – hodnoty ocenění: oceňovací komisař provádí ocenění pro celý stát, přičemž poplatník má právo odvolat se proti výši hodnoty ocenění k oceňovacímu tribunálu, případně až k vrchnímu soudu.
V Německuje konstrukce daně z nemovitostí značně zastaralá. Základem německého systému je tzv. standardní hodnota nemovitosti, která se nezměnila od roku 1964. V bývalých zemích NDR se vychází dokonce z ceny v roce 1935. Je zřejmé, že takto stanovené ceny jsou z velké části poznamenány inflací a nereflektují jakýkoliv další stav a vývoj: standardní hodnota nemovitostí v nových spolkových zemích je mnohonásobně nižší než v zemích starých. Na tuto skutečnost alespoň částečně reagují sazby daně, které se v zemích bývalé SRN pohybují mezi 0,26 % a 0,6 %, v zemích bývalé NDR mezi 0,5 % a 1 % v závislosti na druhu nemovitého majetku. Územní samospráva má oprávnění zavést multiplikátor (280 – 600 %), kterým se základní sazby násobí. U daně ze staveb existují různé sazby pro "jednogenerační" dům (2,6 % do tzv. standardní hodnoty nemovitosti cca. 38.347 EUR, pro ostatní pak 3,5 %) a pro dvougenerační dům (3,1 % bez ohledu na standardní hodnotu nemovitosti). V některých obcích je zavedena daň z druhého bydlení. Základem daně je roční nájemní hodnota a sazby daně jsou buď procentní progresivní (5 – 20 %) nebo pevné (cca. 153 – 2.454 EUR).
V Řecku daň vychází z odhadní ceny a poplatníkem není osoba, která vlastní majetek v hodnotě nižší než 243.600 EUR (odhad majetku je zhotovován každoročně k 1. lednu příslušného daňového roku). Samotná sazba daně je v případě nemovitostí vlastněných fyzickými osobami progresivní (0,3 – 0,8 %), v případě právnických osob pevná (0,7 %, resp. poloviční, jedná-li se o nevýdělečné organizace, církve, vzdělávací instituce, charitativní organizace, nadace apod.).
V sousedním Slovensku se zákon o místních daních týká i daně z nemovitostí, člení nemovitosti podléhající zdanění na tři samostatné kategorie: pozemky, stavby a byty. Od české úpravy se tedy liší samostatnou částí věnovanou dani z bytů. Základem daně z bytů je celková výměra podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v m2. Základní roční sazba daně z bytů je 1 SKK (cca. 0,026 EUR) za každý započatý m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru. Základem daně ze staveb je celková výměra zastavěných ploch v m2 a opět jediná základní sazba daně 1 SKK. Obec, jakožto správce daně, může obecně závazným nařízením podle místních podmínek v obci nebo v jejích jednotlivých částech sazbu daně bez omezení snížit či zvýšit…)
(Přehled daně z nemovitostí ve všech státech EU najdete na www.vlasak.eu)
Za problematické považuji osvobození od daně, která vychází přímo ze zákona. Loňským rokem skončilo osvobození pro novostavby, a to zejména zásluhou Svazu měst a obcí ČR. Chápu nespokojenost poplatníků, avšak je třeba si uvědomit, že výdaje z obecních rozpočtů často souvisí mnohem více se zajištěním potřeb obyvatelů novostaveb než původních obyvatel. Další úsilí Svazu bude nyní směřovat k revizi dalších zákonných osvobození, zejména pak za státní majetek, který evidentně neslouží k zajišťování veřejné správy.
Daň z nemovitostí chápu jako místní daň, stejně jako místní poplatky. Nabízí se možné řešení, jak zefektivnit výnosově méně významné až nevýznamné položky. Představovalo by to zavedení jedné jediné tzv. komunální daně. Tedy zrušit a nezvýšit.
Diskuse se také vede nad výší sazeb daně. V důsledku inflace totiž dochází k postupnému zastarávání a faktickému snižování výnosu. Dokazují to proměny sazeb a koeficientů, k nimž došlo v posledních dvou letech. Zrušení nejnižších koeficientů, zavedení místního koeficientu, zvýšení základních sazeb, všechny tyto změny vedly ke skutečnosti, že celkové inkaso daně z nemovitostí se v roce 2010 téměř zdvojnásobí ve srovnání s rokem 2007 (5,1 mld. v roce 2007 proti předpokládaným 9,6 mld. Kč v roce 2010). Daň z nemovitostí byla v loňském roce jediným daňovým příjmem, který zaznamenal meziroční růst.
Zákon by měl obcím ponechat dostatečný prostor pro aplikaci různých daňových sazeb a koeficientů. A zákonodárci by měli tento prostor respektovat. Omezování platnosti místního koeficientu nebo jednorázové zvýšení sazeb, na které již mohou obce jen omezeně reagovat, podrývá rozhodovací pravomoc zvolených zastupitelstev. Navíc žádné ministerstvo či poslanec nezná situaci v určité obci lépe než její starosta či starostka. A právě volení představitelé by měli být schopni vysvětlit svým voličům, proč daně zvyšují i s rizikem, že nebudou opět zvoleni.
Výše sazby by rovněž mohla odrážet některé náklady, které s existencí nemovitostí souvisí. Například konkrétně úklid chodníků. Nechci polemizovat, zda je právně čistější, aby odpovědnost za stav chodníku bezprostředně vedoucího pod okny majitele domu měla obec či nikoliv. Letošní zima ukázala praktické limity situace, kdy vznik nové povinnosti není doplněn odpovídajícími příjmy. Ačkoliv zavedení místního koeficientu nemělo dle mého názoru původně vůbec žádnou vazbu na tzv. chodníkovou novelu a k promíchání příčiny a důsledku došlo až následně, nyní určitou souvislost můžeme objevit. Úklid komunikací je povinnost, ale zároveň služba, kterou si občané platí, třeba právě zvýšením místního koeficientu.
Ať již bude základ daně a sazba stanovena jakkoliv, důležitou roli hraje také správa daně. Daň z nemovitostí by měla zůstat spravována finančními úřady, neboť se tak dosahují úspory z rozsahu. Obce by však měly mít možnost nahlédnout do evidence finančního úřadu a zjistit případné nedoplatky. Domnívám se, že informace se dají zjistit i při respektování zákona o ochraně osobních údajů. V prosinci loňského roku Svaz měst a obcí ČR ministru financí navrhl, že by obce mohly požádat místně příslušný finanční úřad o soupis všech katastrálních čísel, za které byla daň uhrazena v plné výši, doplněný o výčet osvobozených nemovitostí. Následným srovnáním by bylo možné tedy zcela jednoduše zjistit, kde daň odvedena nebyla. Cílem návrhu nebylo získat informace o jednotlivých poplatnících, ale o skutečnosti, zda za nemovitost byla daň uhrazena. Obce by tak nedisponovaly žádnými osobními údaji ani konkrétními částkami daně.
Odpověď ze strany ministerstva však není příliš povzbuzující. Především se zde zpochybňuje samotný důvod, proč by obce měly mít podrobnější informace, když správu daně nevykonávají. "Lze uvažovat o tom, že by správce daně sděloval obcím některé informace nad rámec současného stavu, ale pouze v případě, že bude zákonem stanoven účel, k jakému mají tyto informace sloužit. Musí se jednat o konkrétní kompetenci obce stanovenou zákonem. Nestačí pouze obecná proklamace o spolupráci," praví se zde doslova. Z dopisu je zřejmé, že požadavek na informování o splnění daňové povinnosti bude muset být podpořen změnou v zákoně. A právě zde vidím rovněž velký prostor pro reformu.
Nacházíme se v době, kdy obce zaznamenávají ve srovnání s předchozími léty podstatný pokles sdílených daňových příjmů. Na straně druhé rostou požadavky občanů, neboť většina z nás chce jezdit po opravených silnicích, mít možnost vyjít si s dětmi na hezké a bezpečné hřiště či mít kam vysypat svůj odpadkový koš. Obce zajišťují velké procento služeb, které dnes a denně využíváme, a o jejichž financování často ani nepřemýšlíme. Budoucnost daně z nemovitostí je do jisté míry také budoucnost kvality života v obcích.
(Z vystoupení Oldřicha Vlasáka na semináři "Budoucnost daně z nemovitostí: "zvýšit nebo zrušit?", 18. února 2010, Vysoká škola CEVRO Institut)
