Statutární město Hradec Králové
Odbor správy majetku
Mgr. Ondřej Votroubek
ČSA 408
502 00 Hradec Králové

VĚC: Odpor k výpovědi nájemní smlouvy ze dne 20. 6. 2012

Na základě nájemní smlouvy ze dne 20. 8. 2003 a dodatků této smlouvy č. 1 ze dne 22. 8. 2003, č. 2 ze dne 8. 9. 2003, č. 3 ze dne 3. 10. 2005 a č. 4 ze dne 19. 2. 2010 jsme nájemcem nebytového prostoru – kina Centrál v Hradci Králové v domě č.p. 774 tř. Karla IV. o celkové ploše 1 180,94 m2.
Dne 20. 6. 2012 jsme od Vás obdrželi jednostrannou výpověď z uvedených nebytových prostor, požadavek 18839, a to z důvodů porušování čl. V odst. 7 nájemní smlouvy („Nájemce není oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu jiné osobě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Nájemné za podnájem nesmí převyšovat nájemné za nájem tohoto prostoru stanovený touto (nájemní) smlouvou.“).
Uvedený výpovědní důvod rozporujeme, protože město o pronájmech kina na konání jiných akcí celou dobu fungování kina prokazatelně vědělo, v praxi tolerovalo, za osm let nebylo jakékoli porušení v tomto ohledu zmíněno v žádné veřejnosprávní kontrole. Město vědělo, že jsou prostory pronajímány, a za dobu osmi let provozu kina nikdy sdružení v negativním smyslu neupozorňovalo, že pronajímá prostory bez jeho písemného souhlasu. Město si navíc prostory samo pronajímalo, a to za částku převyšující nájemné za nájem tohoto prostoru (dokladem toho je např. akce 20. 4. 2012 ve výši 40 000 Kč, 25 .3. 2010 ve výši 25 000 Kč, 31. 3. 2010 ve výši 25 000 Kč, 21. 5. 2010 ve výši 15 500 Kč, 8. 10. 2010 vy výši 15 500 Kč, seznam není úplný).

Tato věc bylo projednána na schůzce zástupců majetkového odboru a vedení kina Centrál, za přítomnosti primátora města dne 27. prosince 2012, kde bylo domluveno, že požádáme o souhlas s pronájmy, aby smlouva byla uvedena do souladu s praxí. Žádali jsme o souhlas s pronajímáním sálu a vnitřních prostor kina CENTRÁL pro pořádání filmových projekcí, školení, besed, koncertů či jiných kulturních a společenských setkání. Žádost o souhlas s pronájmy byla Statutárnímu městu Hradec Králové zaslána 3. ledna 2012, ovšem zůstala bez jakékoli řádné odpovědi.

Znění čl. V odst. 7 nájemní smlouvy neodpovídá charakteru zařízení, jakým je kino CENTRÁL, a může být dvojznačně interpretováno. Jde o smlouvu uplatňovanou Správou nemovitostí parně pro živnostníky či pronajimatele bytů. V případě kina jsme se již v roce 2003, kdy nájemní smlouva vznikla, na tento článek dotazovali. Bylo nám sděleno, že se nutnost souhlasu týká pouze případů, jako například pronájmu prostor pro kanceláře, ordinace, dílny nebo třeba prostoru, kde sídlí kavárna, nikoliv jednorázového pronájmu pro kulturní produkce, vzdělávací akce či festivaly. Jde nám o stejný princip uplatňovaný ve všech kulturních a společenských prostorách města, jako je Klicperovo divadlo, Filharmonie, Divadlo DRAK či v prostorách spravovaných HKVS.

Účtované nájemné je kompenzací za neuskutečněné filmové projekce a jsou v něm zahrnuty také náklady za služby jako projekce dat či filmu, ozvučení, energie, propagace či úklid. Cena za dopolední pronájmy, kdy kino běžně nehraje, je vypočítávána také z provozních nákladů a služeb a s přihlédnutím k cenám obvyklým v Hradci Králové za podobný typ služeb a při podobné velikosti sálu. Již minimálně šestým rokem je položka pronájmy součástí žádostí a vyúčtování obligatorního grantu poskytovaného městem, sál se využíval pro školení a akce magistrátu (za úplatu) a veškerý výtěžek věnovalo sdružení na krytí provozních nákladů artkina, které mělo až 70% soběstačnost.

Zaslanou jednostrannou výpověď považujeme za účelový úkon. Město výpověď podle našeho názoru zaslalo proto, že očekává, že na ukončení nájmu budou navázány další potenciální právní nároky v souvislosti se spornými darovacími smlouvami prostředků na nákup projekční a části zvukové techniky v kině Centrál. Jednostrannou výpověď napadáme jako jednání v rozporu s dobrými mravy a odporující městem běžně uplatňované praxi (město si prostory řadu let samo pronajímalo).

Chceme se také vyhnout situaci, že výpověď a opuštění prostor budou napadeny jako neplatné při insolvenčním řízení, které v nejbližších týdnech ve vztahu k občanskému sdružení Pro-Centrál proběhne. Proti zařízení v kině Centrál je rovněž vedeno exekuční řízení a část zařízení je exekučně zajištěna.

Při řádném ukončení předmětné nájemní smlouvy ohledně nebytových prostor v domě č.p. 774 tř. Karla IV. 774 – kina Centrál –, k němuž dojde s největší pravděpodobností dohodou, budeme zároveň požadovat kompenzaci investic sdružení do nebytových prostor (vypořádání toho, o co se zvýšila hodnota věci, dle § 667 OZ).

Žádáme o respektování vysvětlených důvodů a předpokládáme, že se v rámci řízení o úpadku v nejbližší době projedná i řádné vypořádání a opuštění prostor kina Centrál. Jestliže město bude nadále naléhat na ukončení nájemní smlouvy jednostrannou výpovědí, použijeme uvedené argumenty při soudní žalobě.

S pozdravem

Leoš Kučera
místopředseda sdružení Pro-Centrál