Již dlouho jsem nečetl snůšku takových nesmyslů a mystifikací. Udivují mě zejména právníci, kteří zcela evidentně nevědí, o čem hovoří.
Tak předně, družstvo je jedna z obchodních korporací, tedy subjekt soukromého práva. Porovnání „stát ve státě“, což by byl subjekt práva veřejného, je tedy zcela nesmyslný. Zákon o obchodních společnostech a družstvu to říká hned ve svém úvodu. Jako taková jsou družstva upravena jednak zmíněným zákonem, ale také stanovami družstva. Zákon je charakterizuje jako společenství neuzavřeného počtu členů založené za účelem vzájemné podpory svých členů, v tomto případě s cílem zajistit členům bytové potřeby.
Tyto normy též upravují zmíněné „nakládání s majetkem“. Subjektem a nositelem vlastnických práv nejsou jednotliví členové, ale družstvo jako právnická osoba, přičemž vztah člena k majetku družstva upravují právě stanovy. Členství pak vzniká jen při splnění všech podmínek stanovených zákonem a stanovami. Nic tedy nebrání tomu, aby družstvo vymezilo okruh osob, které se mohou stát členy toho kterého družstva restriktivně. Je to vůle členů a zákon s tím počítá. A také je třeba chápat důvody, proč tak družstva činí.
Družstevní byty se, vážení makléři, neprodávají, ale převádí, formou převodu nebo přechodu členských práv. Takový převod je též uveden jako jeden z druhu vzniku členství. Ten je však možný jen na osobu, která podle ustanovení zákona o obchodních korporacích a stanov se může stát členem družstva. Žádné porušení jakéhokoliv zákona v tom není. Jen ochrana práv stávajících členů.
Lichá je též námitka, že družstva nikdo nekontroluje. Naopak, současná právní úprava je tak přísná, že dává při povinných změnách stanov (jejichž předmětem je přizpůsobení stanov nové právní úpravě) podmínku souhlasu všech členů, tedy stoprocentní kvórum. Změny stanov se přijímají za přítomnosti notáře a jejich soulad se zákonem kontroluje nejen on, ale i soud, který má v ruce řadu sankcí včetně nařízení likvidace, pokud stanovy družstvo s novou právní úpravou neuvede ve stanovené lhůtě do souladu. Neregistruji žádnou námitku těchto institucí při registraci stanov, které zmíněnou restrikci obsahují. Přičemž omezení, že se členem družstva může stát jen osoba s trvalým pobytem na území ČR či obdobná restriktivní ustanovení, je-li to uvedeno ve stanovách, zákon nezakazuje. O přijetí člena pak rozhoduje členská schůze, popřípadě představenstvo.
Proč družstva takto postupují? Nejde o diskriminaci, ale o ochranu oprávněných zájmů svých členů. Právní úprava družstva a podmínky pro přijetí stanov jsou naopak dnes natolik přísné, že družstva volají po změnách zákonů, zejména zákona o obchodních korporacích, neboť lze konstatovat, že některé podmínky, zejména stoprocentní účast členů na schůzi při schvalování stanov, podmínek pro nájem družstevního bytu a podobně mnohdy splnit nelze. Naopak rejstříkové soudy zavírají oči a prodlužují lhůtu, která již dávno uplynula. Změny stanov bylo třeba přijmout do šesti měsíců od účinnosti nového zákona, tedy prakticky již před rokem.
Tedy ke zmíněným důvodům. Dovoluji si uvézt jen některé, šlo by uvádět i řadu jiných.
Bytová družstva mohou například být ohrožena až ekonomickou likvidací, pokud se jejich členem stane osoba nezaručující řádnou úhradu nájemného, které je v podstatě úhradou všech nákladů spojených s provozem bytu a službami. O možném riziku likvidace mluvila na nedávné konferenci o bytových družstvech České společnosti pro rozvoj bydlení šéfka legislativního odboru Svazu českých a moravských bytových družstev Mgr. Kateřina Horáková. Tento svaz resp. jeho členská družstva vlastní přes 630 tisíc bytů a ta vykazují v současnosti cca 337 milionů vymáhaných pohledávek, ze kterých je, dle jejich odhadu asi 24 milionů předem nevymahatelných. A to dík přednostním právům některých věřitelů, zejména bohatých hypotéčních bank. Jak se to řeší v praxi? Aby družstvo přežilo, pokryjí za výtečníka pohledávky ze svého ostatní členové, tedy rozdělí je mezi sebe a splatí. Ještě horší je situace při využití institutu oddlužení. Když jej soud schválí, může dvě třetiny pohledávek, většinou na nájemném, družstvo odepsat a…opět jej zaplatí všichni ostatní členové. Divíte se pak argumentům, proč do domů nechtějí ostatní družstevníci na první pohled problematické členy a jedinou restrikcí je mezení vzniku členství, které zákon nezakazuje.
Raději ani nehovořím o zkušenostech družstev problémových oblastech, kde se do družstevních domů dostávají tzv. „nepřizpůsobiví“ občané. Podle mých informací jsou některá družstva Ústeckého kraje ve vážných problémech a řeší problém, jak své stávající členy ochránit. Byty v takových domech nemají prakticky žádnou hodnotu. Členové mnohdy uplatňují svá práva na převod družstevního bytu do vlastnictví, pokud splnili podmínky zákona o vlastnictví bytů. Například v Děčíně takto vznikají specifické ubytovny, když „podnikatelé“ několik bytů koupí a pronajmou je početným rodinám nedodržujícím základní zásady slušného chování. Takový dům, resp. byty v něm, jsou záhy rozprodány za pakatel a nová ubytovna je na světě. To je ale problém jiný.
Vláda podle mého soudu se bytové problematice věnuje jen okrajově, čímž velké skupiny družstevníků (družstev bytových je dnes cca 10 tisíc) a z nich vzniklých vlastníků přímo ohrožuje na jejich jistotách. Je proto dobré, když se média této problematice věnují. Je však třeba pohledu objektivního a kvalifikovaného, nikoliv jen chimér šířených realitními makléři, kterým v podstatě nejde o nic jiného než o provizi z uskutečněného obchodu.
Ačkoliv je družstvo společenství neuzavřeného počtu osob /viz.§ 552 ZOK/ neznamená to, že má povinnost přijmout každého uchazeče o členství. O tom rozhodne orgán družstva příslušný podle stanov. K tomu dochází např. nemá-li BD volné byty, nepočítá s novou výstavbou nebo i z jiných důvodů není-li předpoklad, že uchazeč bude plnit řádně členské povinnosti, nemá čistý trestní rejstřík, nesplňuje podmínky členství apod.
Jiná je ovšem situace při převodech družstevního podílu se kterým je spojen nájem družstevního bytu. V tomto případě se jedná pouze o vztah mezi převádějícím členem a nabyvatelem na základě smlouvy a orgány družstva nemohou převod podílu na jinou osobu omezit ani vyloučit. /viz.§ 736 ZOK/ pokud ovšem nabyvatel splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena. Tady může nastat kolize. Zákon umožňuje, aby stanovy určili podmínky členství ty však mohou být formulovány různě. Především může být vyloučena účast právnických osob /§735 ZOK/ dále bývá požadována zletilost, trvalý pobyt v ČR apod. Jistý problém bývá v požadavku občanství ČR. Zde by to naráželo na komunitární právo EU což znamená, že tato podmínka by se neuplatnila vůči občanům států EU, neboť jim musí být zaručeno stejné postavení jako občanům ČR. Ovšem podmínka by působila proti občanům států stojících mimo EU. Protože se jedná o složitější problematiku občanství nedoporučujeme družstvům již tuto podmínku používat nebo aspoň v jiné podobě. Uzavíráme tedy,že BD má právo výběru a stanovení podmínek, které ovšem nemohou být diskriminační /např. rasové, náboženské, politické apod./ V konečné fázi však vždy může posoudit soud, zda jsou podmínky v souladu s právním řádem popř. i s Ústavní listinou práv a svobod.
JUDr. Ivan Přikryl
Česká společnost pro rozvoj bydlení
