Úvod

V roce 2022 se neočekává pokles cen nemovitostí, ale naopak jejich růst. Vede k tomu i zdražování hypoték. Hypoteční úrokové sazby v minulém roce dvakrát zvedla Bankovní rada České národní banky a navýšila dvoutýdenní repo sazbu o 0,50procentního bodu na 5,00 %. Současně zvýšila diskontí sazby ve stejném rozsahu na 4,00 % a lombardní sazby na 6,00 %. Nově stanovené úrokové sazby jsou platné od 1. dubna 2022. Ministerstvo financí ČR v dubnové makroekonomické predikci odhaduje velikost inflace. Současný, ale hlavně budoucí vývoj tohoto ukazatele je zatížen extrémní nejistotou plynoucí z války na Ukrajině a z doznívajících neuvážených kroků vlády při zásazích do ekonomiky souvisejících s covidovou krizí. Průměrná inflace, u které aktuálně letos počítáme s růstem 12,3 %, bude extrémně citlivá na těžko předvídatelný vývoj cen energií.

Naše advokátní společnost Mgr. Karel Nedbálek a otec, provádí oceňování nemovitosti ke zjištění tržní ceny pro vyjednávání při prodeji nebo koupi nemovitosti, s predikcí vývoje cen nemovitostí v této nejisté době. Cena vychází v duchu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování, přihlíží ke kvalifikované korekci odhadce, aby cena odpovídala trhu s nemovitostmi a odpovídala také výnosovým kritériím rentability s ohledem na investiční záměr. Maximálně se vychází z požadavků a zadání objednatele studie. Respektujeme a zahrnujeme možné okolnosti, které mají vliv na cenu nemovitosti, i například zohlednění vypořádajícího podílu na bytovém družstvu.

Způsoby oceňování

1.         Obvyklá cena (porovnání s jinými nabídkami trhu) – je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním několika obdobných nemovitostí a provedeme srovnávací korekce kvantitativních a kvalitativních ukazatelů.

2. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.

3. Cena zjištěná (určená, administrativní)

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot. Použije se, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany.

Majetek a služby se podle tohoto zákona oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Cenou dle cenového předpisu se rozumí cena, k jejímuž stanovení se použijí platné předpisy.

a)    nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění a stanoví se kvalitativní podíl jednotlivých konstrukčních prvků.

b)   výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitulace tohoto výnosu (úrokové míry). Zde se do budoucích příjmů stanoví předpokládaná míra inflace. Výnosová metodika pohlíží na cenu nemovitosti způsobem, který bere v potaz výnosnost dané nemovitosti v jejím životním cyklu a tím pádem i její faktický smysl pro majitele. Investoři a majitelé si nemovitosti pořizují za různými účely, někdy pro investici a podnikatelské záměry. Podkladem a vstupy pro výnosovou metodu jsou finančně vyčíslené hodnoty, které nemovitost přináší majiteli/uživateli. Dalšími operandy při výpočtu jsou náklady, které provoz a údržba nemovitosti nese. Poté co se zkalkulují příjmy a náklady, dokážeme spočítat čistý měsíční/roční výnos nemovitosti. Tento poté za pomocí kapitalizační míry převedeme a zjistíme cenu nemovitosti z pohledu výnosové metodiky. Kapitalizační míra zohledňuje inflační vlivy, oportunitní investiční příležitosti, míru rizika a další ekonomické ukazatele, které ovlivňují velikost kapitalizační míry směrem nahoru nebo dolů. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti vychází z výpočtu výnosů z pronájmu nemovitosti, z jejího nejlepšího a nejvyššího využití. Pro výpočet odhadce použil obvykle dosahované výše měsíčního nájemného, které se v oblasti pronájmu odvíjí hlavně z užitné plochy, stavu nemovitosti, lukrativnosti a polohy. Vzhledem ke stále se zvětšující inflaci, která překonává rekordy z minulých let, je trochu obtížné seriózně odhadnout, jak se uvedený trh bude vyvíjet. V naší studii musíme zvětšit rozptyl licitačního pásma a tím určitou větší odchylku od skutečného stavu. V případě, že se jedná o prostor v dobré lokalitě, je předpoklad nižšího rizika investice do této nemovitosti a výhledově velice nízká pravděpodobnost případné ztráty hodnoty. Při porovnávacím ocenění se použijí hodnoty nejméně od tří obdobných případů, na základě kritérií podle druhu předmětu ocenění se upravuje kvantitativní a kvalitativní ukazatel porovnávané nemovitosti.

4. Cena sjednaná, strany transakce mají svobodu při sjednávání cen pro případ volných cen, pokud právní, resp. cenové, předpisy nestanoví jinak, například případ regulovaných cen. Cenou sjednanou pro transakci se rozumí objektivní skutečnost, která vyjadřuje protihodnotu sjednanou stranami za převáděný majetek, práva či jiné majetkové hodnoty.

5. Vypořádací podíl, při určení jeho výše buď bytové družstvo, nebo společnost s ručením omezeným zásadně musí přihlédnout k tržní hodnotě členského podílu bývalého člena družstva, společníka. Konstrukce musí být taková, aby mezi hodnotou vkladu do společnosti a výší vypořádacího podílu nebyly neodůvodněné rozdíly. Základem pro určení vypořádacího podílu je hodnota vycházející z účetnictví společnosti, například dle judikatury usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 2533/2014. Vypořádání mezi družstvem a členem družstva a společníkem, má být poctivé tak, aby hodnota vypořádacího podílu odpovídala hodnotě majetku připadajícího minimálně na jeho vklad. Pro poměry bytových družstev však s ohledem na rozdílnou tržní hodnotu jednotlivých členských podílů, zohledňující nejen aktuální majetkové poměry bytového družstva, ale i a to zejména, stav, velikost a další vlastnosti konkrétního družstevního bytu, jehož nájem je spjat s daným členským podílem, jakož i s ohledem na některé okolnosti ovlivňující hodnotu majetku družstva. Zanikne-li totiž členu bytového družstva účast, přijde o majetkovou hodnotu v podobě členského podílu, přičemž tuto hodnotu fakticky získá družstvo tím, že může s „uvolněným“ bytem volně nakládat, prodat jej jinému členovi nebo přijmout nového člena. Majetkovou hodnotu, s níž se na „bytovém trhu“ bytové družstvo obchoduje jsou dnes za ceny i vyšší. Při určení výše vypořádacího podílu bytové družstvo musí zásadně přihlédnout ke skutečné (tržní) hodnotě členského podílu bývalého člena družstva, vztahující se na tržní hodnotou bytu, s eliminací splátek u banky, když je tento družstevní byt tímto zatížený. Další korekce musí být co bývalý člen přispěl do fondu modernizace a byla strhávaná pravidelnými měsíčními nájmy.

Použití kvalifikovaných zjednodušených přístupů

Pravidlo Occamovy břitvy, tzn., že jednodušší vysvětlení je pravděpodobnější, vede ke zjednodušení přístupu a k rychlosti řešení problémů. Při nastavení analýz je nutné se zaměřit na faktory, které jsou pro rozhodování důležité a dominantní.

Graf č. 1: Gaussovo rozložení pravděpodobnosti

Gaussovo rozdělení pravděpodobnosti je rozložení určitých veličin do kvartilů, které rozdělují statistický soubor na čtvrtiny 25 % ve vodorovné ose, a to v pravé a levé části spektra. Z grafu je vidět, že když nebudeme brát v úvahu kvartil o barvách černá a zelená, budeme brát v úvahu jenom kvartil v červené a modré barvě, naše přesnost hypotéz bude s 95 % pravděpodobností. Tento nadhled můžeme aplikovat i na majetek, který chceme zkoumat.

Hodnoty jsou dvojího charakteru:

1.    Cizí zdroje: používáme seriózní ověřené veřejně přístupné zdroje.

2.    Vlastní zdroje: postup určení se snažíme zdůvodnit.

Pokud by byly odchylky významnější, je nutné provést hlubší analýzu takových rozdílů, zapojit více aspektů zkoumání a stanovit novou hodnotu s obezřetností a případným přihlédnutím k výsledkům ostatních metod, nebo použijeme pravidlo Occamovy břitvy.

Po přihlédnutí k provedeným výpočtům a analýzám se domnívám, že cenová hladina, ve které se nachází hodnota oceňovaného majetku je v přibližném rozpětí, když aplikujeme pravděpodobnostní Gaussovo rozdělení. Když je nemovitost starší, je nutné se přiklonit k výnosové metodě a udělat kvalifikovaný odhad mezi metodami výnosovou a porovnávací a zohlednit stáří a stav z metody nákladové.

Licitační rozptylové pásmo

V případě, že máme několik metod výpočtu pro stanovení hodnoty a s přihlédnutím k provedeným výpočtům a analýzám se domnívám, že cenová hladina, ve které se nachází hodnota oceňovaného majetku je v přibližném pásmu. Toto pásmo jsem nazval licitační pásmo.

Vzhledem k tomu, že byly aplikovány různé metody výpočtu s různou predikací a zároveň byly aplikovány dostatečné bezpečnostní koeficienty, můžeme s velkou pravděpodobností prohlásit, že zkoumaná hodnota se nachází uvnitř tohoto pásma, které osciluje kolem hodnoty, když nebereme v úvahu největší a nejmenší výrazně odchýlenou vypočtenou cenu.[1]

Rozměry dané nemovitosti bereme v úvahu z projektové dokumentace, nebo vlastním měřením. Musíme získat pro vytvoření studie co nejvíce informací, zpracovat fotodokumentaci a získat technická data a právní poměry o nemovitosti. Na cenu nemovitosti má vliv i obec a okolí nemovitosti, stav infrastruktury, služby a zaměstnanost v okolí, dostupnost školy, školky i zdravotnických zařízení a místní dopravy. Informace o pozemku získáme většinou z veřejně dostupných zdrojů.

Pro ilustraci předkládám výstup jedné studie

Tabulka č. 1 Výsledky určení hodnoty nemovitosti několika způsoby

Pokud by byly odchylky významnější, je nutné provést hlubší analýzu takových rozdílů a stanovit výslednou tržní hodnotu s obezřetností a případným přihlédnutím k výsledkům ostatních metod. Když je nemovitost starší pak je nutné se přiklonit k výnosové metodě a udělat kvalifikovaný odhad mezi metodami výnosovou a porovnávací a zohlednit stáří a stav z metody nákladové, případně korigovat hodnoty případnou rekonstrukcí. V některých případech je cena nemovitosti u starších nemovitostí dána jenom cenou pozemku vycházející z cenové mapy, když je stanovena.

Graf č. 2 licitační pásmo

Dle názoru odhadce a po přihlédnutí k provedeným výpočtům a analýzám se domnívám, že cenová hladina, ve které se nachází hodnota oceňovaného majetku je v přibližném rozpětí

3 Kč mil Kč –4,5 mil. Kč.

Toto je licitační pásmo, nejoptimálnější kolem hodnoty číslo 6, s cenou 3 825 555 Kč v grafu č. 2., zelený pás. V případě této studie se odhadce přiklání k výsledné obvyklé ceně nemovitostí, která osciluje kolem této hodnoty. Vzhledem k tomu, že odhadce měl při použití porovnávací metody dostatek vzorků obdobného charakteru a byly aplikovány dostatečné bezpečnostní koeficienty, dává podobnou hodnotu i metoda výnosová, je možno i z porovnávací hodnoty vycházet. Odhadce ji může považovat za hodnotu odpovídající trhu.

Závěrečná rekapitulace

Oceňovací práce provádím v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování a mými praktickými znalostmi. Musím předpokládat, že údaje, které byly poskytnuty, objednavatelem jsou přesné, když nemám možnost je ověřit. Ačkoliv byly získány ze spolehlivých zdrojů, neposkytujeme žádné záruky, ani nepřebíráme žádnou zodpovědnost za přesnost jakýchkoliv vyjádření nebo výpočtů, u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným a které byly použity při tvorbě analýzy. Hodnota nebo hodnoty prezentované ve studii jsou založeny na uvedených předpokladech a jsou platné pouze pro jmenovaný účel studie.

Metoda nákladová a metoda výnosová mají obdobné výsledky ocenění, metoda porovnávací vychází výše než obě uvedené. Pro výpočet a odhad ceny jsou obvykle využívány výše uvedené metody, přičemž metoda porovnávací bývá metodou hlavní a obvykle se svými výsledky nejvíce přibližuje skutečné tržní hodnotě a následně i dosahovaným a realizovaným prodejním cenám. Tato metoda vypovídá o tržním prostředí a konkrétní nabídce nemovitostí nejvíce, ostatní metody bývají kontrolní a uvozují ve většině případů určité mantinely a hranice cenové hladiny. Pokud současně nejsou odchylky použitých metod příliš vysoké, je možné se přiklonit k výsledkům metody porovnávací. Tato metoda však má nedostatek, protože realitní kanceláře nadhodnocují cenu nemovitostí někdy i více než 30 %, také se musí se sledovat, jak dlouho je nemovitost v nabídce. Nadhodnocení vyplývá z 10 % provize realitní kanceláře a také vytvářejí 10-20% prostor na slevu. Když je nemovitost nabídce více jak dva měsíce, provádím korekci ve smyslu 10% snížení ceny. Dále je zde problém, že realitní kanceláře neudávají vždy objem obestavěného prostoru, spokojí se pouze se zastavenou plochou.

Oproti posudkům vypracovaných v minulosti je patrný nárůst obvyklé ceny. Toto je způsobeno výraznou konjunkturou trhu, kdy je za poslední roky běžný nárůst hodnoty nemovitostí v dobrých lokalitách Prahy o řádově více.

Graf č.  3: Růst cen nemovitosti v Praze z info odhadce

V době pandemie a ukrajinské vojensko-energetické krize se Češi vrhli do nákupů nemovitostí. Chtějí si tak pojistit úspory, ze strachu před překotnou inflací. Projevuje se předražení trhu s nemovitostmi. Nedá se také moc věrohodně zjistit za kolik byla nemovitost skutečně prodána, můžeme jenom kvalifikovaným odhadem korigovat.

Oceňovací studie zpracovávám jako odhadce na základě živnostenského oprávnění, o oceňování majetku pro věci nemovité a dále jako poradenskou, konzultační činnost, zpracování odborných studii a posudků. V případě dotazů a nejasností obracejte se na naši advokátní kancelář.

Další informace poskytne na:  https://www.motelgolf.cz/2022/04/16/novy-clanek/

V Slušovicích 15. 4. 2022

doc. JUDr. Ing. Karel NEDBÁLEK, PhD., MBA.

[1] Karel NEDBÁLEK, Expert na ušlý zisk, hypotetický zisk a újmu. Slušovice: ČIBE, a.s., advokátní kancelář Mgr. Karel Nedbálek a otec, jako svou 12. publikaci, 2022. ISBN 978-80-908245-9-1.