V souvislosti s veřejnou diskusí o potřebě změny právní úpravy krátkodobých pronájmů poskytovaných prostřednictvím digitálních platforem, jejímž cílem je lépe uchopit fenomén globální masové turistiky, předložila vláda ČR dne 21. 9. 2018 Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR návrh zákona, kterým se mění zákon o místních poplatcích, a k tomuto vládnímu návrhu zákona pak předložil svůj písemný pozměňovací návrh poslanec Jakub Michálek. Co je obsahem vládního návrhu zákona a uvedeného pozměňovacího návrhu a jaké mohou být reálné důsledky jejich přijetí?

Vládní návrh zákona, kterým se mění zákon č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Vládní návrh“) přináší kromě zavedení systematického členění zákona o místních poplatcích především změnu v místních poplatcích: stávající místní poplatek za lázeňský (nebo rekreační) pobyt a poplatek z ubytovací kapacity se ruší a zavádí se nový – jediný – poplatek, a sice poplatek z pobytu.

K předmětnému Vládnímu návrhu byl však předložen písemný pozměňovací návrh č. 1565 poslance Jakuba Michálka, jenž celou navrhovanou úpravu podstatně mění a zavádí značnou míru nové regulace v oblasti nabízení a poskytování ubytovacích služeb a z toho plynoucí nové povinnosti a omezení pro jejich poskytovatele, zejména ubytovatele, kteří nabízejí své nemovitosti prostřednictvím digitálních platforem, jako je Airbnb, Booking.com apod.

Hlavní novinkou, která se zavádí, je pojetí ubytovatelů, kteří v jednom kalendářním roce prostřednictvím digitální platformy uzavřou alespoň 3 smlouvy s různými hosty a současně obdrží úplatu, která v souhrnu přesáhne 30.000,- Kč – tito budou „nově“ považováni za podnikatele. Pokud tedy pronajmete svůj pokoj v jednom kalendářním roce více než 3 různým hostům a zároveň za toto obdržíte více než 30.000,- Kč, budete považováni za podnikatele. Jde ale o novinku? Již nyní přece platí, že pokud nabízíte ubytování na platformě Airbnb soustavně, opakovaně a za účelem dosažení zisku, jste podnikatelem.

Vyjma výše uvedeného přináší uvedený pozměňovací návrh pro ubytovatele na digitálních platformách další povinnosti; ta hlavní spočívá v tom, že pokud ubytovací služby nabízíte jako podnikatel, jak je uvedeno výše, nově budete moci nadále poskytovat ubytování pouze v prostorách, jež jsou k tomuto účelu stavebním úřadem zkolaudovány (!).

Získání kladného kolaudačního rozhodnutí pro jednotlivé byty může být v praxi ale v zásadě nemožné. Je to proto, že rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu spadá zcela do působnosti shromáždění vlastníků jednotek. Pokud tedy budete chtít rekolaudovat, budete potřebovat souhlas všech vlastníků jednotek v bytovém domě, což je dle mého prakticky zcela neproveditelné s tím, že zároveň nesmíme opominout ani skutečnost, že existují i taková území, ve kterých je takováto změna zcela vyloučena bez dalšího s ohledem na lokální územní či regulační plán (!).

Pojďme si nastínit, jaké následky by mělo přijetí pozměňovacího návrhu poslance Jakuba Michálka v praxi. Jednak rozdělí ubytovatele do dvou kategorií: první kategorii budou tvořit osoby, které přijmou za kalendářní rok za ubytování méně než 30.000,- Kč nebo ubytují méně než 3 hosty. Pro ty platí nadále stejné podmínky s tím, že nebudou považováni za podnikatele. Druhá skupina, která bude ubytování poskytovat v rámci podnikání, bude moci nově ubytovávat hosty pouze v zařízeních zkolaudovaných stavebním úřadem. Ten však k tomuto účelu nezkolauduje prostory bytové jednotky bez souhlasu všech vlastníků jednotek v bytovém domě.

A zde se dostáváme k meritu problému uvedeného pozměňovacího návrhu. Kdo bude moci nadále v tomto segmentu působit jako ubytovatel? Pouze ten, kdo bude schopen provést kolaudaci prostorů bytové jednotky, ve které je ubytování poskytováno. Budou to jednak velcí hráči, kteří vlastní celé bytové domy a podmínka získání souhlasu všech vlastníků jednotek v bytovém domě je pro ně tak bezpředmětná, a jednak osoby, jež disponují takovým vlivem, aby souhlas od ostatních sousedů získaly. O jaký vliv se v posuzovaném případě může jednat, ponechávám stranou, byť se osobně nemohu ubránit dojmu, že se takovou úpravou vytvoří potenciálně velmi nebezpečné a hutné korupční prostředí a podmínky pro úplatkářství (za účelem kupčení se souhlasy sousedů). 

Je toto skutečně cílem nové regulace, jež měla podmínky podnikání v tomto odvětví narovnat a osvětlit právní postavení pro zúčastněné subjekty?

I kdyby toto jejím cílem bylo, taková právní úprava by byla v rozporu s Listinou základních práv a svobod České republiky. Pozměňovací návrh totiž omezuje vlastníky nemovitostí ve výkonu ústavně chráněného vlastnického práva a jiných od něho odvozených práv (viz čl. 11 Listiny základních práv a svobod) a zároveň je hrubě diskriminační. Mimo výše uvedené totiž nově zakotvuje povinnost vlastníkovi bytové jednotky bez zbytečného odkladu oznámit příslušné osobě odpovědné za správu domu, že je byt poskytován k ubytování. V této souvislosti se nabízí zajímavá úvaha: ve svém bytě mohu podnikat, aniž bych o tom SVJ jakkoli informoval, proč má tedy v případě ubytování platit opak?

S ohledem na výše uvedené docházím k jednoznačnému závěru, že přijetím navrženého pozměňovacího návrhu se situace na trhu s krátkodobými pronájmy (ubytovacími službami) nijak nezlepší; ba naopak. Je zde veliký potenciál k nezanedbatelnému zhoršení zejména vlivem nutnosti disponovat kladným kolaudačním rozhodnutím a tím tedy i souhlasy ke změně účelu užívání stavby od sousedů v domě. Běžní ubytovatelé se tak dostanou do situace, kdy bez patřičného protiplnění nedostanou od sousedů souhlas k rekolaudaci, zatímco velcí hráči jej buď potřebovat vůbec nebudou, anebo si jej snadno obstarají.

Předkládaný návrh tedy hodnotím velice negativně, neboť nesplňuje ani jeden z cílů, které by měl splňovat především: vrátit sdílené ekonomice její původní obsah, tj. minimalizovat regulaci pro ty, kteří poskytují ubytování za účelem přivýdělku pouze občasně, a zároveň narovnat podnikatelské prostředí pro všechny zúčastněné subjekty a vyjasnit právní postavení těch, kteří poskytují ubytovací služby soustavně za účelem zisku.

V praxi to bude znamenat, že Airbnb v České republice v poměrně diferencované podobě, v jaké jej známe doposud, kdy na trhu působí mnoho typů ubytovatelů, zcela zanikne a stane se platformou pouze pro dva typy subjektů: jednak pro velké hráče a jednak pro poskytovatele ubytování naprosto zanedbatelného rozsahu.

A další následky jsou zřejmé: „průměrní“ ubytovatelé, kteří mají 1 nemovitost, přestanou ubytování na digitálních platformách poskytovat (bez souhlasu sousedů to nepůjde), což nevyhnutelně poškodí turismus, jelikož vznikne nedostatek ubytovacích kapacit pro návštěvníky hlavního města Prahy. Statistiky totiž hovoří jasně: tradiční ubytovací zařízení bez ubytovacích prostor nabízených přes Airbnb zkrátka nepojmou aktuální poptávku turistů po návštěvě Prahy (nemají dost lůžek) a zejména v sezoně tedy vznikne deficit ubytovacích kapacit. To povede k nerovnováze na trhu – poptávka po ubytování se ještě zvýší a velcí hráči s kapitálem za zády budou hojně skupovat další a další nemovitosti za účelem saturace poptávky cestovního ruchu, v důsledku čehož se pak ceny nemovitostí vyšroubují k astronomickým výšinám.

Nelze ale ani zapomínat na dopady v mimoměstských oblastech. Navrhovaná změna totiž vzbuzuje dojem, že je připravena „na míru“ podmínkám v centru Prahy; zákon ale platí všude – nejen v Praze. Pokud si představíme např. rodinu, která vlastní na Šumavě nebo v Krkonoších venkovské stavení o 8 pokojích, a v sezóně v něm poskytuje ubytování po přechodnou dobu (a často v něm současně také bydlí), pak v momentě, kdy naplní znaky podnikání, bude muset dojít ke změně způsobu využití venkovského stavení na „stavbu ubytovacího zařízení“ (rekolaudace), jinak bude takové rodině další poskytování ubytování znemožněno.

Zabýval se předkladatel těmito dopady?

JUDr. Pavel Staněk, advokát a partner