Zákon jistě přináší spoustu užitečných mechanismů, které se týkají dozorové pravomoci centrální banky. To je v pořádku. Zároveň ale přináší nová pravidla, která mohou mít zásadní dopady na hypoteční trh a na dostupnost bydlení v České republice. Dává totiž ČNB významnou zákonnou pravomoc a to i nyní vzbuzuje obavy a kontroverze. A nelze se divit, že se tak děje nejen na parlamentní půdě, ale i u odborné veřejnosti a v médiích.
Prostřednictvím zavedení úvěrových parametrů chce ČNB získat zákonnou možnost poměrně tvrdě regulovat hypoteční trh. Kromě parametru LTV (tedy poměr výše dluhů žadatele k hodnotě zajištění nemovitostí) jsou to i parametry DTI (poměr výše dluhů žadatele k jeho příjmům) a DSTI (poměr výdajů z celkové výše dluhů žadatele k jeho příjmům). Pokud návrh projde v této podobě, ČNB bude moci kdykoli a bez jakéhokoli omezení nastavit minimální hranici poměru příjmů vůči celkovým splátkám nebo vůči celkovým dluhům (tedy závazně a jednotně pro celý trh určit, jak vysoké zadlužení mohou spotřebitelé mít s ohledem na své aktuální příjmy) a žádná banka nebude moci poskytnout úvěr, pokud klient nesplní byť jen jediné z takto nahrubo nastavených kritérií. A to bez ohledu na zohlednění jiných individuálních okolností u konkrétního klienta. Tedy s výjimkou, kdy žadatel nebo žádný ze žadatelů (manželů, partnerů) k okamžiku poskytnutí úvěru nedosáhl věku 36 let, pak zákon každý z úvěrových ukazatelů změkčuje.
Ano, souhlasím s tím, že je třeba zmenšovat systémová rizika pro finanční stabilitu trhu. To zaznívalo i při projednávání ve Sněmovně. Zásadní otázkou ale je – zda se tímto zákonným opatřením nesníží významně dostupnost hypotečního úvěru na bydlení. Zda se nesníží dostupnost vlastnického bydlení. Především pro lidi, kteří nemají nadprůměrné příjmy nebo pro mladé rodiny s dětmi. Tedy i pro ty, kteří dnes na hypotéku dosáhnou a jsou také schopni bez problémů splácet. A není třeba připomínat, že bydlení, dobré a přiměřené bydlení, je základem fungujících rodin. Vůbec si nemyslím, že obecně makroobezřetnostní politika centrální banky není namístě, zrovna tak si nemyslím, že hypotéka musí být pro každého. Domnívám se ale, že samotné banky v České republice se v tomto samy chovají jistě velmi obezřetně. O tom svědčí i jejich chování v době finanční krize. Svědčí o tom i provedené zátěžové testy bank. Také procento nesplácených hypoték je u nás nízké. Navíc nový zákon o spotřebitelském úvěru, kam hypotéky patří, požaduje po poskytovateli úvěru zcela jasné podmínky, za kterých lze úvěr poskytnout. Především důkladně prověřit úvěruschopnost žadatele. Jinak nesmí být úvěr poskytnut. Naskýtá se ale i otázka, zda přísnější kritéria k získání hypotéky nepovedou přirozeně k tomu, že lidé budou hledat finanční zdroje pro financování svého bydlení jinde než v bankovních domech. V rizikovějších, ale i dražších produktech u jiných poskytovatelů. A to nemluvím o šedé zóně, to nebezpečí tady samozřejmě je.
Novela dává ČNB do rukou pravomoc řídit hypoteční trh způsobem, který je v Evropské unii bezprecedentně široký, a to včetně možnosti stanovit, kdo si může a kdo si nemůže koupit nemovitost na úvěr podle výše svých příjmů. V žádné vyspělé evropské zemi nemá centrální banka takto rozsáhlé a ničím neomezené pravomoci v oblasti řízení hypotečního trhu. Všechny tři úvěrové ukazatele lze zákonem stanovovat pouze na Slovensku. Osobně se domnívám, že zákonem by měl být stanoven pouze ukazatel LVT, tedy poměr zadlužení žadatele k hodnotě zajištění nemovitostí. Ostatní dva úvěrové ukazatele založené na příjmu žadatele by měly být pro poskytovatele úvěru na bydlení jen doporučující. Aktuální příjem žadatele se samozřejmě může za řadu let trvání hypotečního úvěru měnit a není tedy tím naprosto objektivním měřítkem. A pokud by se jednalo o věkovou hranici žadatelů, kdy lze snížit limit úvěrového ukazatele, pak hranici zvýšit na 40 let a to alespoň u jednoho ze žadatelů.
Prostě, těch otázek v souvislosti s regulací hypotečního trhu je celá řada. A zákon o ČNB by měl být v části, kde řeší regulaci hypoték, vyvážený. Jak z hlediska makroobezřetnosti, tak i z hlediska přístupu k dostupnosti financování bydlení ze strany spotřebitele.
