Na přelomu prosince 2016 a ledna 2017 poslouchám rozhovor klienta s jeho advokátem, který si mu postěžoval na skutečnost, že má od své nemovitosti veškeré dokumenty včetně dokladů ohledně zaplacení budovy a úvěru, kdežto jeho společník u soudu ohledně rozdělení podílového spoluvlastnictví nepředložil žádné, ale i přesto byla budova v katastru zapsána u každého z jedné poloviny.
Advokát k tomu jenom dodal, že budova je přece takovým způsobem zapsána v katastru nemovitostí. Klient se bránil, že i takový zápis je přece možné napadnout u soudu, a proto tedy byla podána žalobu na rozdělení spoluvlastnictví (která bohužel řeší rozdělení, nikoliv špatný zápis v katastru nemovitostí), aby se budova rozdělila podle toho jaké investiční prostředky do ní společníci vzájemně vložili.
Klient se později zašel poradit na samotný katastr nemovitostí, kde mu úředníci řekli, že za všechno může vedoucí stavebního úřadu, a proto je zapotřebí podat žalobu na stát. Vzhledem k tomu, že se v minulosti úředníci okresního města jeden vedle druhého vymlouvali na to, že jsou nekompetentní, tak bych jejich tvrzením nevěřil ani v opilosti. Jen dodávám, že tento případ měli už před deseti lety vyřešit úředníci i se soudci a vystřídali se u něj nejméně tři předešlí advokáti.
Zkoumejme fakta
Podivoval jsem nad onou situací, jak je možné takové neodborné právní zástupce vyrobit. Jednou z prvních možností je sice šance vystudovat práva v Plzni, ale ve druhém případě je už nutné projít složitými advokátními zkouškami. Rozhodl jsem se tedy, že se podívám do učebnice Právo pro gymnázia, obchodní akademie, střední a vyšší odborné školy od JUDr. Petra Hradila.
Na straně 93: „Samotná skutečnost, že totiž smlouva tzv. „projde“ katastrem ještě neznamená, že nelze následně platnost takové smlouvy i po zápisu napadnout v soudním řízení.“ Zjistil jsem si z dalších zdrojů, že se jedná o možnost podat určovací žalobu podle § 80 O. S. Ř. Na straně 97 autor ještě uvedl: „Žaloba z domnělého vlastnictví je pak ochrana ve prospěch poctivého držitele.“
Zdroj: Hradil, P.: Právo pro gymnázia, obchodní akademie, střední a vyšší odborné školy, str. 93 a 97, vyd. vlastní, rok. 2015, www.advokat-zlinsko.cz
Jak přišel řezník o nemovitost
Rodina pana L. přišla za války o dům kvůli židovskému původu. Majetek byl za komunismu znárodněn řezníkovi P. V 90. letech pan J. P. získal dům v restituci a prodal jej řezníkovi z Vyškova panu J. V. za částku ve výši 600.000 korun.
V případě pana L. sice soudy pravomocně uzavřely, že kupní smlouva ve prospěch manželů V. je neplatná, protože se měli oba manželé a zejména jejich advokát Patrik (bývalý komunistický soudce ve Vyškově) lépe seznámit s okolnostmi převodu domu v době války.
Zdroj: Reportéři ČT: Válečná křivda trvá – ze dne 14. 10. 2013
Restituční nárok pana L. měl proto podle tehdejších zákonů (zrušených k 1. 1. 2014) přednost před kupní smlouvou pana V. a navíc bylo ještě k tomu možné špatný zápis v katastru nemovitostí kdykoliv úspěšně napadnout (tedy i po nepodání námitky spornosti a určovací žaloby) v případě následného prodeje třetí osobě.
Podle nynějších zákonů (účinných k 1. 1. 2014) by si vlastník dle smlouvy, který by nepodal zápis spornosti či určovací žalobu podle § 80 O. S Ř. mohl přijít o nemovitost, která by byla špatně zapsaná prodána v dobrém přesvědčení novému majiteli.
Starý občanský zákoník a katastr nemovitostí
Starý občanský zákoník č. 40/1964 Sb. v § 133 sice uvádí: „Převádí-li se nemovitá věc, která je předmětem evidence katastru, na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí.“ Ale podle Nejvyššího soudu „vlastnické právo k určité nemovitosti vložené do katastru po rozhodnutí katastrálního úřadu v řízení o povolení vkladu lze zpochybnit.“
„Skutečnost, že smlouva o převodu nemovitosti byla v souladu s § 5 zákona o zápisech přezkoumána katastrálním úřadem a že ten pravomocně rozhodl o povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele, nebrání tomu aby soud v občanském soudním řízení posoudil platnost či účinnost sporné smlouvy podle příslušných ustanovení zákona.“
Podle § 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných právech k nemovitostem (zrušeného k 1. 1. 2014) katastrální úřad nezkoumal: zda navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru a celkově tedy ani v zásadě nezkoumá platnost smlouvy či nabývacího titulu vlastníka.
Nový občanský zákoník a katastr
Nabytí nemovitosti, která je zapsána v katastru nemovitostí od nevlastníka umožňuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník § 984 odst 1, který stanoví: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. (…)“
Poznámka: Účinky předvídané tímto ustanovením a dalšími souvisejícími ustanoveními NOZ § 980 - § 986) nastanou ke dni 1. 1. 2015. Viz. ustanovení § 3064 podle kterého tedy lhůty počnou běžet po uplynutí jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Platnost tzv. Nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. od dne 22. 3. 2012 a účinnost od 1. 1. 2014.
Advokát Mgr. Petr Kolář uvedl, že cílem tohoto ustanovení je posílit právní jistotu a zvyšovat ochranu těch, kteří budou jednat v dobré víře ve správnost údajů uvedených v katastru nemovitostí. V současnosti by tedy podle těchto informací řezník V. z Vyškova o svoji poctivě (či nepoctivě) koupenou nemovitost v 90. letech za 600.000 korun zřejmě ani nepřišel.
V minulosti byla známa celá řada případů, kdy podvodník zfalšoval podpisy na kupní smlouvě včetně úředního ověření a podal katastrálnímu úřadu návrh na zápis společně se zfalšovanou plnou mocí. Katastrální úřad tak mohl do katastru nemovitostí zapsat osobu uvedenou v návrhu jako nového vlastníka bez vědomí skutečného vlastníka (následně došlo k dalšímu převodu nemovitosti na třetí osobu).
To tedy znamená, že podle nového zákona stačí, aby podvodník (nebo nastrčená osoba) zapsaný v katastru nemovitostí prodal nemovitost třetí osobě, která bude jednat v dobré víře, že zápis v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti. Problémem tedy je, že skutečný vlastník tak o nemovitost přijde. Skutečný vlastník tedy bude muset u soudu dokazovat a prokázat, že tomu tak nebylo.
Zdroj: Jak se lze bránit proti krádežím nemovitosti? Mgr. Petr Kolář
Katastrální úřad podle zákona č. 265/2013 Sb., katastrální zákon tedy zkoumá u smlouvy pouze to, jestli jsou podpisy smluvních stran uvedeny na téže listině a jestli ke smlouvě nebyl nutný ještě souhlas nějakého úřadu. Nemůže a tedy nezkoumá, zda jsou ověřené podpisy skutečně pravé, nebo zda prodejce netrpí duševní poruchou. Zkoumá tedy pouze skutečnost, zda veřejná vkladová listina splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru (viz § 17 odst. 1).
Zdroj: Veřejný ochránce práv – Zkoumá katastrální pracoviště v řízení o povolení vkladu, jestli je smlouva platná?
Poznámka spornosti zápisu
V případě, že je v katastru nemovitostí zapsán někdo jiný, tak skutečný vlastník může u katastrálního úřadu žádat, aby bylo v katastru nemovitostí poznamenáno, tzv. poznámkou spornosti zápisu (§ 18 odst. 3 nového katastrálního zákona). Jedná se zpravidla o měsíční nebo výjimečnou 3 letou lhůtu (viz. Poznámka: Tedy pro nemovitost zapsanou např. před prosincem 2013 či v lednu 2014 bude platit termín 1. 1. 2018).
Poznámka: Účinky předvídané tímto ustanovením a dalšími souvisejícími ustanoveními NOZ § 980 - § 986) nastanou ke dni 1. 1. 2015. Viz. ustanovení § 3064 podle kterého tedy lhůty počnou běžet po uplynutí jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Platnost tzv. Nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. od dne 22. 3. 2012 a účinnost od 1. 1. 2014.
Nutnost uplatnění práva u soudu
Mgr. Petr Kolář uvedl, že pouhá poznámka spornosti totiž nestačí. Je nutné podle § 986 odst. 1 NOZ, aby skutečný vlastník ve lhůtě 2 měsíců od podání žádosti o zapsání poznámky spornosti doložil katastrálnímu úřadu, že uplatnil svoje vlastnické právo u soudu. Skutečný vlastník tak bude muset podat žalobu na určení vlastnického práva a doložit ji katastrálnímu úřadu.
Poznámka: Je nutné upozornit, že se nejedná o 2 měsíční lhůtu pro podání žaloby, ale 2 měsíční lhůtu k tomu, aby vlastník katastrálnímu úřadu doložil, že takovou žalobu vůbec podal, protože jinak katastrální úřad poznámku spornosti vymaže.
Určovací žaloba (podle O. S. Ř)
Podle Veřejného ochránce práv v případě zápisu do katastru na základě neplatné smlouvy tedy neexistuje proti takovému rozhodnutí o povolení vkladu řádný ani mimořádný prostředek ve správním řízení. A rovněž podle VOP není možné napadnout žalobou rozhodnutí o zamítnutí vkladu.
Podle Veřejného ochránce práv se lze proti podvodnému vkladu v souladu s ustanovením § 986 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. bránit žalobou na určení vlastnického práva. Je nutné tedy dodat, že se jedná o určovací žalobou podle § 80 OSŘ. - zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád.
Zdroj: Veřejný ochránce práv a katastr nemovitostí (nejčastější dotazy)
Důležitost sledování katastru nemovitostí
Uvedené právní předpisy a soudní rozhodnutí zcela mění význam katastru nemovitostí, ve kterém jsou zapsáni vlastníci domů, bytů i pozemků. Z toho vyplývá, že za důkazem vlastnictví nemovitosti bude bez dalšího pouze zápis v katastru nemovitostí.
a) Obsah právních předpisů a soudních rozhodnutí (NOZ)
I. ÚS 3061/11 (Ústavní soud – 13. 8. 2012)
„...zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník předmětných nemovitostí, a to více než osm let. Při uzavírání kupní smlouvy jednala stěžovatelka jako kupující v dobré víře ve stav zápisu v katastru nemovitostí, v pravdivosti a správnost tohoto zápisu...“
„...Akceptování výkladu, že zánikem kupní smlouvy (ať již z jakéhokoliv důvodu), která byla uzavřena v řadě jako první, by si vlastník, který nabyl vlastnictví derivativně, nikdy nemohl být jist svým vlastnictvím, zjevně neodpovídá pojetí materiálního právního státu.“
„Ústavní soud v žádném případě nehodlá absolutizovat zásadu nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipse habet, avšak – na druhé straně – z hlediska ochrany vlastnického práva nepovažuje za žádoucí její prolomení, proto akcentuje nezbytnost náležitého posouzení a přísného hodnocení víry nabyvatelky (viz bod 42)...“
b) Obsah právních předpisů a soudních rozhodnutí (NOZ)
I. ÚS 3061/11 (Ústavní soud – 2. 10. 2012)
„...osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v daný, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, navíc potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence, musí být v materiálním právním státě poskytována ochrana...“
„...právní úprava v novém občanském zákoníku (…) již počítá výslovně s principem tzv. materiální publicity údajů, zapsaných ve veřejných seznamech, mezi které patří zejména katastr nemovitostí.“
„...nová stěžejní úprava celého soukromého práva tedy v tomto smyslu vychází ze zásady vigilantibus iura scripta sunt, jelikož ochranu osobám dotčeným nesprávným zápisem poskytuje pouze v případě jejich aktivního a důsledného jednání...“
Veřejná dražba a klient
Klient ještě hovořil se s svým advokátem, že soudce rozhoduje udělat veřejnou dražbu. Taková veřejná dražba by měla být vykonána pouze se souhlasem vlastníka (zápis v katastru) či spoluvlastníků, kde jeden z nich může nemovitost prodat, ale musí ji přednostně nabídnout spoluvlastníkovi, a to na základě předkupního práva.
Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. podle § 1147: „Není-li rozdělení společně věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům (poznámka: například auto je špatně dělitelné). Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky."
Podle advokátky JUDr. Jany Tomešové primární rozdělení společné věci a přikázání jednomu či více spoluvlastníkům přichází v úvahu až v případě, kdy rozdělení věci není dobře možné. Pro úplnost zdůrazňuje, že prodej společné věci a rozdělení výtěžku podle podílů nadále zůstává až třetí možností.
Dále uvádí, že přikázání věci spoluvlastníkovi připadá i podle nové judikatury při splnění dvou základních podmínek: spoluvlastník musí projevit zájem a musí být schopen zaplatit příslušný vypořádací podíl. Pokud více spoluvlastníků splňuje uvedené podmínky, musí současně soud posoudit a rozhodnout, kterému spoluvlastníku věci přikáže, a musí přitom zvážit veškerá rozhodná kritéria (soud je povinen své rozhodnutí řádně a přesvědčivě odůvodnit).
Klient byl zároveň upozorněn na to, že ve spisu se nacházejí nepodložené výpovědi protistrany, tj. spoluvlastníka, které mají bez jakýchkoliv důkazů dokládat, že klient je právě tím, kdo narušuje společně soužití obou spoluvlastníků (v tomto případě je zřejmě možné očekávat, že soud si může svoje rozhodnutí chybně odůvodnit i na základě nepodložených výpovědí protistrany, žijeme přece v Česku).
Je ale nutné doplnit onu skutečnost, že veřejná dražba je právě oním způsobem převodu nemovitostí, který úplně smaže předchozí vlastnictví. Pokud tedy dojde k vydražení nemovitosti, tak se vydržitel okamžitě podle zákona stává vlastníkem nemovitosti. A to opravdu bez ohledu na okolnost, jestli nemovitost do dražby dal skutečný vlastník, nebo ne.
Závěrem
Zatímco dříve byly považovány za důkaz o vlastnictví nemovitosti listiny dokládající nabytí nemovitosti, tak nyní bude za tento důkaz (po 3 letech definitivně) pokládán zápis v katastru. Zatímco dříve nebylo zcela možné přijít takto o nemovitost na základě chybného zápisu v katastru nemovitostí, tak současná legislativa umožňuje přijít o vlastní nemovitost, a po určité době dokonce může jiná osoba než původní vlastník úspěšně tvrdit, že je vlastníkem.
Zatímco tedy v minulosti byla možná obrana proti různým podvodům s nemovitostmi na základě předložení listin, které mohly dokládat vlastnické právo, tak nyní je možnou obranou proti ztrátě nemovitosti zejména sledování zápisu v katastru nemovitostí (a to alespoň nejméně každé 2 roky), případně poznámka spornosti a do 2 měsíců podání určovací žaloby.
Odkazy: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ a http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti.aspx
