Tak stát se může cokoliv, dostat lidi na ulici do davu znamená podle známých zásad, že tito ponechají své myšlenky doma a vezmou sebou jen emoce. Je však zcela zvláštní, že odborníci na vztahy v bydlení prakticky mlčí. Proč?
Protože i z těch málo informací, které jim média a komentátoři nabízejí, nemohou dovodit ty závěry, o kterých hovoří média. Protože když si sestaví mozaiku vztahů, práva a modelují k čemu prodejem firmy RPG byty došlo, v závěrech se liší.
Již v roce 2008 jsem byl mezi odborníky, kteří byli osloveni jednak samotnými nájemníky bytů OKD (dnes RPG), jednak též regionální politickou reprezentací zejména ČSSD, abych se pokusil nastínit analýzu postupu, jak se dobrat odpovědí na řadu otázek. Právě proto jsem se k celé kauze vrátil a bez podjatosti jsem začal vážit argumenty k čemu vlastně v uplynulých dnech prodejem společnosti RPG novým vlastníkům došlo. S omluvou, že nepublikuji dílo literární nýbrž úvahu právní, k tomu složitou, dospěl jsem k těmto otázkám a odpovědím:
I. DOŠLO PRODEJEM SPOLEČNOSTI RPG K JAKÝMKOLIV ZMĚNÁM V POSTAVENÍ OBČANŮ V NÁJEMNÍM VZTAHU K FIRMĚ VLASTNÍCI BYTY – TEDY RPG?
Vycházíme-li ze smlouvy tak, jak byla dne 16. 9. 2004 uzavřena, s vědomím že dle této smlouvy byl v platnosti závazek nabyvatele reinvestovat výnosy z pronájmu zpět do bytového fondu do 2. 5. 2009 a z existence (nadbytečného) závazku, který, i kdyby nebyl ve smlouvě formulován vyplýval by z v té době platného ustanovení zákona o vlastnictví bytů (č.72/1994 Sb.), který takový závazek vlastníka bytu obsahuje s povinností nabídnout byt stávajícímu nájemci a zavedením šestiměsíční lhůty těchto osob k vyjádření, zda chtějí byt získat do vlastnictví, je třeba konstatovat, že prodejem společnosti RPG novému vlastníku (RHC) nedošlo k žádným změnám, které by se jakkoliv týkaly práv nájemců bytů. Předně - Bakala neprodal byty, ale celou společnost RPG. Při prodeji jednotlivých bytů by nájemníkům předkupnjí právo vzniklo. Prodejem společnosti (nebo celých bytových domů) takové právo ze zákona či smlouvy nevzniklo.
II. JAK POMĚŘIT CENU DOMŮ S BYTY V PRIVATIZACI (2004) S CENOU ZA KTEROU PAN BAKALA A SPOL. NYNÍ PRODAL SPOLEČNOST RPG? JDE O NEPOVOLENOU VEŘEJNOU PODPORU?
Jen na okraj. Smlouva o EU zakazuje narušovat rovná pravidla na trhu tím, že by stát cokoliv prodal za cenu jinou než obecnou. Cena byla již Evropskou komisí zkoumána a k závěru, že by toto pravidlo bylo porušeno nedošla.
Ovšem cena za prodej celé společnosti, tedy nejen domů s byty, která dosud nebyla oficiálně žádnou ze stran transakce zveřejněna, není sama o sobě důkazem, odpovědí na otázku v nadpisu. Tedy ani o tzv. nepovolené veřejné podpoře se všemi důsledky z toho plynoucími. Zatím co v roce 2004 byly jako součást posouzení hodnoty majetku zahrnuty byty v jejich hodnotě s ohledem na v té době platný právní řád (regulované ztrátové nájemné, cena nemovitostí na trhu), dnes je předmětem prodeje celá fungující společnost, která vlastní byty s ekonomickým nájemným určeným podle nové právní úpravy. Již v letech 2005-2010 se nájemné určovalo podle právní úpravy o postupně jednostranně zvyšovaném nájemném a poté (dodnes) určované podle pravidel občanského zákoníku. Cena celé společnosti obsahuje v sobě tedy nejen hodnotu jí vlastněných nemovitostí, ale i hodnotu celé společnosti jako fungujícího, v posledních letech ziskového subjektu se svým potenciálem a perspektivou. To jsou dvě odlišné kategorie. Cena bytů a celé společnosti jsou dvě odlišné kategorie včetně určením ceny.
III. S ohledem na argumenty sub II. je zjištění, zda rozdíl v ceně majetku v roce 2004 a cenou za prodej společnosti v roce 2015 je nepovolenou veřejnou podporou ve smyslu čl. 88 odst. 2 Smlouvy o založení ES velice obtížné, ač nikoliv nemožné. Aktivně legitimován podat takovou stížnost by byl (pravděpodobně) pouze „konkurent na trhu“[1], nelze vyloučit, že by jím, i s ohledem na probíhající řízení před soudem s úředníky FNM, kteří posudky připravovali, mohl podat i stát (ministerstvo financí). Ovšem europoslanec pan Telička byl v dresu NWR přítomen jednání, kdy EK cenu posuzovala bez výroku o poručení předpisů. Mohl by tedy tyto okolnosti objasnit.
IV. Obecně platí, že případný závěr EK o existenci nepovolené veřejné podpory má dvojí účinek: Jednak ten, že EK může rozhodnout o povinnosti navrácení vyčíslené výše nepovolené veřejné podpory zpět do státního rozpočtu, jednak smluvní závazek vyplývající ze smlouvy o privatizaci OKD, že kdykoliv by byla zjištěna nepovolená veřejná podpora, může stát od smlouvy o privatizaci odstoupit.
V. Povinnost navrátit nepovolenou veřejnou podporu by ležela na firmě RPG a transakcí změny vlastníka společnosti není dotčena. EK však o ní může rozhodnout do 10 let od privatizace, tedy tato lhůta zřejmě uplynula 16. 9. 2014 s výhradou přerušení běhu této lhůty po dobu co probíhala předchozí řízení o nepovolené podpoře. O zjištění této skutečnosti je možné požádat např. ÚHOS nebo přímo EK, což se jistě stalo.
VI. Samozřejmě, že EK může vyslovit svůj výrok o nepovolené podpoře i bez stanovení jejího navrácení státu. Takový výrok by však neměl jiný význam, než že by založil právo státu od smlouvy odstoupit (viz bod IV.)
Pan Bakala jistě nejednal korektně a vůbec nemám v úmyslu se jej jakkoliv zastávat. Výtky politiků i občanů na jeho adresu jsou důvodné. On v prvních letech veřejně prohlásil v tisku, že byty nabídne nájemníkům do vlastnictví. Pak ale od slibu, který ovšem neměl právní povahu, tiše odstoupil. Porušil kde co, delimitaci firmy OKD na RPG byty a těžební společnost a ztratil paměť. Ovšem firma RPG mj.kontaktovala Sdružení nájemníků a zavedla například svůj sociální program. Nebýt Bakalova úskoku s nabídkou, šlo by, zdá se, o řádného hospodáře a pronajímatele.
V roce 2009 jsem pro společnost RPG zpracován projekt podle tehdy platného zákona 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Za přítomnosti místopředseda ČSSD byl s vedením RPG projednán. Ten počítal s nabídkou nájemcům na převod bytu do vlastnictví za cenu, za kterou se v té době prodávaly byty na lokálním trhu, což by smlouvě neodporovalo. Průzkumy, které byly v té době publikovány občanským sdružením, hovořily asi o 25-30% zájmu, ovšem za nejnižší možnou cenu. Vznikl by tak smíšený bytový fond, nájemci by mohli své právo uplatnit v 6 měsíční lhůtě, poté by pro ty, kteří o byt nepožádali, zaniklo. Ani práva nepochybně většinového vlastníka – společnosti RPG by nebyla dotčena a výnos jednotek z pronájmu bytů, které vlastní, tak i z těch, které by spravovala jako většinový vlastník by se významně nelišil od výsledků hospodaření současné společnosti[2]. Tento návrh byl písemně předán jak firmě RPG tak i OS byty OKD. Obě strany jej odmítly a žádná právní povinnost tak postupovat neexistuje. Počet osob žádající byty do vlastnictví je v rámci RPG minoritní.
Společnost RPG se podle mých informací od SON chová jako řádný hospodář, má svůj sociální program, který prezentuje na odborných fórech jako pozitivní prvek své činnosti, čímž se od mnohých jiných subjektů liší. Spolupracuje též z již zmíněným celostátním „Sdružením nájemníků“ (SON), kde je možné získat odborné posouzení jeho činnosti.
Lze očekávat, že občanské sdružení byty OKD i pan Macháček, který se po léta snaží prosadit převod bytu do vlastnictví podají k EK návrh na zjištění nepovolené veřejné podpory. OS již takový návrh předložilo (advokátka JUDr. Marvanová), ale bylo odmítnuto bez výroku ve věci samé pro nedostatek aktivní legitimace, proto tedy takový podnět může podat jen zmíněný „konkurent na trhu“. Ostrá vyjádření některých podnikatelů však, se znalostí právního stavu ve mně budí dojem, že jde více o politický kapitál než o obhajobu práv občanů.
Práva nájemců změnou v osobě vlastníka společnosti nejsou ničím dotčena, měněna, nijak se nezhoršila. Pakliže bude nový vlastník i nadále řádným hospodářem, nikterak se postavení těchto osob nemění. Podle dostupných informací je nový vlastník v zahraničí slušným a řádným pronajímatelem bez skandálů a úskoků. Pachuť slibotechny pana Bakaly se snad vytratí a lidé budou mít své jistoty domova.
Odpovědnost vlády i ministerstva financí je žádané ovoce od kdekoho. Politiků, populistů, oponentů. Je nesporné, že mohlo dojít k závažným chybám v ocenění majetku při privatizaci. Ministr financí, ať je jím kdokoliv, rozhodně s tužkou v ruce nepřepočítává jemu doložené posudky. Předá je Úřadu na ochranu hospodářské soutěže, ten nic nenamítá. Konkurent již v roce 2004 podal stížnost Evropské komisi, o stejné se snažila europoslankyně Bobošíková – bez jakéhokoliv výroku, že je cena nepřiměřená. Chyby v posudcích se týkají, opomenutí některých dceřiných společností, což je chyba závažná a řeší jí orgány činné v trestním řízení. Po bitvě je každý generál. Vláda materiál schválila a ani vlády následující, pod taktovkou ODS a později TOP09 nic nepodnikly, ač v té době s ohledem na zmíněný běh lhůt mohly, dokonce ani neuplatnili sankci 30 mil. Kč za drobná porušení privatizační smlouvy.
Jde nyní o to jednat s novými vlastníky společnosti RPG. Rozptýlit obavy, že firma je předložené, seznámit se s jejím programem, výhledem, ambicemi. Chce-li podnikatel Krúpa podat podnět Evropské komisi nelze nic namítat. Bude jen dobře, když se EU k věci vysloví, byť již sankce uplatnit nemůže. Ale malovat čerty na zeď nářků, když k tomu není žádný důvod je nesprávné. Situace den před a den po prodeji firmy RPG se nezměnil, ani práva lidí. A to je, myslím, základ informace.
V celé kauze jde tedy více o spekulace mediální a obavy, že kauza umožní napadat odpovědné politiky z privatizace v roce 2004 a může se negativně odrazit v lokálních volebních preferencích či volebním výsledku.
JUDr. Ivan Přikryl
[1] Což také občanské sdružení byty OKD proklamuje, že s takovým subjektem spolupracuje a podnět EK připravuje.
[2] S výhradou menší administrativní složitosti jako by byl vznik společenství vlastníků jednotek a jeho zákonem určené úkony, ovšem s tím, že práva většinového vlastníka by v SVJ rozhodovala.
