Během srpna a září se pravidelně zvyšuje až o pětinu zájem o podnájem. Takový typ bydlení hledají převážně studenti. „Pronájem a podnájem bytu jsou v praxi často zaměňovány. Rozdíl je ale podstatný. Nový občanský zákoník poskytuje nájemcům řadu jistot a výhod, které však v podnájemním vztahu neplatí.

V podnájemní smlouvě je například možné zakázat podnikání v bytě nebo přítomnost zvířat, což v nájemní smlouvě možné není,“ upozornil Jiří Hartmann z advokátní kanceláře Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři.

Právě nemožnost zakázat vlastnictví domácích zvířat se po lednu 2014 stala trnem v oku mnoha pronajímatelů. Navíc o přítomnosti zvířete ani nemusí vědět. Ne s každým zvířetem se ale může nájemník nastěhovat. „Pronajímatel nemůže nájemci zakázat v bytě chovat zvíře. Není-li to výslovně ujednáno v nájemní smlouvě, nájemce ani nemusí pronajímateli oznámit, že zvíře má. Jediným zákonným omezením je, že zvíře nesmí působit pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Za ty je možné považovat i vytrvalý štěkot a vytí psa,“ popsal Jiří Hartmann.

Kvůli hlučným nebo nebezpečným domácím mazlíčkům může pronajímatel nájem dokonce předčasně ukončit. Délka výpovědní doby je zásadně stanovena na tři měsíce. Výjimkou jsou situace, kdy ze strany nájemníka dojde ke zvlášť závažnému porušení smlouvy. „V praxi se bude jednat zejména o výpovědi z důvodu prodlení s úhradou nájemného, nákladů za služby, ale třeba i z důvodu poškozování bytu nebo domu. Výpověď nájmu nicméně neopravňuje pronajímatele k vyklizení bytu svépomocí. Nájemce má ze zákona na odevzdání bytu maximálně jeden měsíc od skončení nájmu. Pokud v této lhůtě byt neodevzdá, je pronajímatel oprávněn podat k soudu návrh na vyklizení bytu,“ upozornil Jiří Hartmann.

Před dluhy na nájemném chrání pronajímatele takzvaná kauce, ta může být v případě porušení smlouvy započtena například na úhradu nedoplatků či na škody v bytě. Kauce ale nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájmu. „Prodlení nájemce s úhradou nájemného a nákladů za služby za alespoň tři měsíce je možné hodnotit jako zvlášť závažné porušení smlouvy, což je důvod pro výpověď z nájmu bez výpovědní doby. V krajním případě se může pronajímatel svého nároku domáhat u věcně a místně příslušného soudu,“ vysvětlil Jiří Hartmann.

Pokud je naopak vše v pořádku a obě strany mají zájem o prodloužení nájmu, nemusí to dělat písemně. „Nájem se dá prodloužit na základě faktického užívání bytu nájemníkem po dni, kdy měl nájem bytu skončit. Pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel ho v tomto období nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu jako dříve. Nejvýše ale na dobu dvou let,“ uzavřel Jiří Hartmann.

O advokátní kanceláři HARTMANN, JELÍNEK, FRÁŇA a partneři, www.hjf.cz

Advokátní kancelář Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři poskytuje právní služby již od roku 1990, kdy byla založena. Právní zastoupení nabízí na území České republiky prostřednictvím dvou pracovišť v Praze a Hradci Králové.

Právní služby poskytované advokátní kanceláří jsou poskytovány v celém spektru práva soukromého i veřejného. Advokátní kancelář se specializuje zejména na tyto oblasti právních služeb: právo obchodní a korporační včetně oblasti cenných papírů, insolvenční právo, právo občanské včetně práva rodinného a pracovního, nekalá soutěž, reklamní právo a právo duševního vlastnictví, právo trestní, unijní právo a právní vztahy s mezinárodním prvkem, řešení sporů.

Vstupem České republiky do EU – s rozvojem národní, unijní a mezinárodní legislativy a přirozeným vývojem soukromoprávních a veřejnoprávních vztahů přinášejících potřebu vyšší a specializované právní odbornosti – se jednotliví členové kanceláře zaměřují na některé oblasti právních vztahů, případně vytvářejí odborné specializované týmy s externími spolupracovníky. To umožňuje při poskytování právních služeb co nejkvalifikovanější přístup. Advokátní kancelář Hartmann, Jelínek, Fráňa a partneři je členem mezinárodní organizace ABL (Alliance of Business Lawyers).