Domnívám se, že řešení musíme hledat spíše v občanském zákoníku než v chaotických výstupech z vlády. Nicméně se zabývám i návrhem zákona o opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru na nájemce prostor sloužících podnikání, jenž byl v Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR schválen dne 7.4.2020.

V polovině března vláda nařídila uzavření mnoha provozoven. Sdělovací prostředky přinesly rozhovory s  drobnými podnikateli, kteří byli ze dne na den odstřihnuti od veškerých zdrojů příjmů. Co budou dělat? Vládou schválená pomoc (původně 15.000,- Kč) jim stěží pokryje nejnutnější životní náklady. Velkou starost jim dělá, že i nadále musí platit nájemné za jejich provozovny, které zejí prázdnotou. Má povinnost platit nájemné nájemce ekonomicky zničit a zároveň se předem nepředvídatelná událost nemá nijak dotknout pronajímatele?

Umíme si přestavit i jiný příběh. Pronajímatelem je osoba existenčně závislá na příjmech z pronájmu, třeba nějaký postižený člověk, který nemá jinou možnost, jak si získat prostředky na živobytí. Řekneme-li, že z důvodu epidemie se nájemné nemá platit, i tohoto pronajímatele připravíme o zdroje nezbytné k holé existenci.

Co jestliže nájemcem je mezinárodní korporace, které se aktuální situace nijak výrazně nedotkne?

Dopady koronovirové epidemie do ekonomické situace nájemců a pronajímatelů mohou být velmi různorodé a proto dle mého názoru musíme být velmi obezřetní, pokud bychom chtěli zasahovat do aktuální úpravy podnikatelského pronájmu ad hoc řešeními zdánlivě představujícími záplatu na existující problém. Potřebujeme taková řešení a neposkytuje již současná právní úprava způsob, jak spravedlivě uspořádat vztahy nájemců a pronajímatelů?

Ekonomická podstata podnikatelského pronájmu spočívá v postkytnutí části zdrojů nezbytných pro nájemcovo podnikání, které nájemce nevlastní, ale k podnikání potřebuje (podobně tomu je s pracovními smlouvami, úvěry apod.). Způsob podnikání je vyjádřen v účelu užívání obsaženém v nájemní smlouvě. Peníze pro placení nájemného pochází z příjmů generovaných podnikáním, k němuž je poskytnut pronajatý prostor. Nikoli z úspor podnikatele, z půjček či příjmů získaných jinou činností. Za běžné situace samozřejmě je věcí podnikatele, kde potřebné prostředky na placení nájemného získá, zda jeho podnikání je dostatečně úspěšné na to, aby mu umožňovalo nájemné platit. Jinak tomu ovšem dle mého názoru je, je-li podnikání zásahem vyšší moci zmrazeno a ekonomický motor produkující zdroje příjmů nájemce a zprostředkovaně i pronajímatele se zadrhne. Aby problém nebyl tak jednoduchý, v praxi vidíme, že míra dopadů se v jednotlivých případech liší od úplného zastavení činnosti podnikatele po situaci, kdy se naopak podnikání oproti době před epidemií oživí.

Jak se na vzniklou situaci dívat z právního hlediska? Platí absolutně „pacta sunt servanda“ (tj. smlouvy mají být dodržovány) a má tedy právní řešení situace vyznít ve prospěch pronajímatele? Nebo právo jako nástroj spravedlnosti a rozumného uspořádání vztahů mezi lidmi nabízí jiné východisko z existující situace?

Než bude možné v úvahách pokročit dále, je nutné si odpovědět na některé otázky.

Co vlastně koronavirová epidemie zasahuje? Schopnost nájemce platit nájemné nebo možnost užívat předmět nájmu? V prvém případě bychom mohli přemýšlet o nemožnosti plnění na straně nájemce, v druhém pak na straně pronajímatele, přičemž v obou případech tato nemožnost nastala po uzavření nájemní smlouvy.

Dále se musíme ptát, zda přímo existence koronavirové epidemie působí zvažovanou nemožnost plnění nebo zda příčinou nemožnosti plnění jsou rozhodnutí vlády, jimiž vláda reaguje na epidemii. Ve druhém případě bychom si mohli klást otázku, zda by vláda neměla odpovídat za škodu. Tímto problémem se ale tento text nezabývá.

Na schopnost nájemce platit nájemné dopadá §2006 odst. 1 věta 2. OZ. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. V případě schopnosti nájemce platit nájemné se bude jednat o přechodnou nemožnost plnění, která nepředstavuje důvod pro zánik povinnosti nájemce platit nájemné, ale jedná se spíše o prodlení s plněním.

Domnívám se ale, že koronavirová epidemie zasahuje především možnost užívání najaté věci. Na rozdíl od placení nájemného nelze nemožnost užívání zhojit později. Propadnutím možnosti užívat najaté prostory v určitém období je dotčena sama podstata nájemního vztahu, jíž je přenechání věci pronajímatelem nájemci tak, aby ji mohl užívat ke sjednanému účelu. V OZ sice nacházíme ustanovení, která přímo řeší některé situace, kdy nájemce nemůže užívat najatou věc, ty ovšem nepokrývají aktuální problém (§2208, §2212), neboť situaci v těchto případech vyvolal pronajímatel a důsledky pak jdou k jeho tíži. V našem případě ale situaci vyvolala vyšší moc.

Nicméně OZ nabízí úpravu, která pokrývá i zásah vyšší moci.  Nutno si uvědomit, jak jsem se zmínil výše, že dopady koronavirové epidemie do jednotlivých osudů mohou být velmi rozmanité. Toto široké spektrum různých případů nelze jednodušše vyřešit pomocí „kobercového náletu“ v podobě ad hoc jednoduchých vládních zásahů.

Zmíněnou právní úpravu OZ nenalezneme v části věnované nájemním vztahům, ale v obecné úpravě závazkových vztahů v § 1765 OZ. Důležité je, že se jedná o nástroj, který umožňuje zohlednit individuální případy.

§1765 OZ uvádí, že dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvu.

Za touto právní úpravou stojí myšlenka, že smlouva byla uzavírána za jistých poměrů a za předpokladu rozumně očekávatelného dalšího vývoje těchto poměrů. Pokud se ovšem situace vymkne rozumně předpokládanému vývoji a extrémně zvýší náklady jedné strany na plnění nebo sníží hodnotu plnění, které se straně má dostat, pak by bylo v rozporu s dobrými mravy trvat na plnění ze smlouvy.

Za vymknutí se rozumně předpokládanému vývoji se nepovažuje prostý vývoj ekonomiky a trhu nebo dopady, jež spadají do okruhu běžného podnikatelského rizika. Musí se jednat o důsledky náhodných vlivů z vnějšku, tedy o již zmíněnou vyšší moc.

Předpoklady pro aplikaci § 1765 OZ jsou ovšem v případě dopadů koronavirové epidemie naplněny. Změněnou okolností představující vyšší moc je epidemie koronaviru a z ní odvozený zákaz užívání provozoven některým způsobem v některých případech. Nepochybně se tím hodnota předmětu plnění ze strany pronajímatele  může zásadním způsobem snížit. Pokud by nájemci najisto předem věděli, že v roce 2020 nebudou moci tři měsíce najaté prostory užívat, jistě by požadovali jiné znění nájemní smlouvy.

Je-li tedy možné dle §1765 OZ domáhat se nového jednání o nájemní smlouvě, jaké části smlouvy by nájemce měl navrhnout pronajímateli k novém projednání? Nepochybně by to měly být výše nájemného a jeho splatnost za období dotčené koronavirovou epidemií.

Nicméně je nutné se podívat do nájemní smlouvy, zda aplikace §1765 OZ nebyla smluvními stranami vyloučena (otázka, co v takovém případě dělat, přesahuje ambice tohoto textu).

Pokud lze tedy § 1765 OZ v konkrétním případě využít, nájemce by měl oslovit pronajímatele s návrhem dodatku k nájemní smlouvě, jenž by se dotýkal období, v němž by možnost užívání předmětu nájmu byla omezena. Nájemce by měl především popsat dopady do svého podnikání. Asi nemusí složitě prokazovat, že situaci nemohl předpokládat či ovlivnit nebo že nastala po uzavření smlouvy. Dále by návrh měl obsahovat, co nájemce požaduje, tj. jaké snížení nájmu, jaký odklad placení.

Pokud by pronajímatel odmítl dle § 1765 s nájemcem úpravy smlouvy projednat nebo by nedošlo mezi smluvními stranami ke shodě, OZ umožňuje věc předložit k rozhodnutí soudu, který je oprávněn poměry mezi stranami upravit.

Lze jen apelovat na všechny zúčastněné, aby se vynasnažili o maximální vstřícnost a pochopení argumentů druhé smluvní strany a byli otevření kompromisům. Svěřit rozhodování soudům dle § 1766 OZ, bych považoval až za poslední variantu, nebude-li vyhnutí. Např. se domnívám, že požadavek, aby nájemné bylo nulové, by byl ze strany nájemce přehnaný, neboť do určité míry prostory užívá, ač nemůžeme své podnikání plně provozovat.

Nutno podtrhnout, že nájemce by měl postupovat rychle a projednání změny nájemní smlouvy s pronajímatelem neodkládat. Přitom se jedná o dvouměsíční lhůtu dle § 1766 odst. 2 OZ, jejíž nedodržení vede k zániku možnosti dosáhnout úpravy smlouvy pomocí soudu, a rovněž o to, že § 1765 OZ sice dává právo dotčené straně smlouvu znovu projednat, ale v odstavci 1, poslední větě, stanoví, že projednání smlouvy nedochází k odkladu termínu pro plnění, tudíž následky prodlení s placením nájemného nadále trvají.

Položme si nyní otázku, co nájemcům a pronajímatelům přináší vláda se svým návrhem zákona o opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru na nájemce prostor sloužících podnikání, jenž byl v Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR schválen dne 7.4.2020.

Zmíněný zákon se zabývá pouze jedním z důsledků prodlení nájemce s placením nájemného za období, kdy je nájemce zasažen zákazem činnosti v souvislosti s koronavirovou epidemií, a to zákazem nájem vypovědět pro neplacení nájemného.
Neřeší ovšem další následky prodlení s placením nájemného. Nájemce je tedy dále povinen platit úrok z prodlení, nájemce je povinen nahradit škodu způsobenou svým prodlením, vznikne-li. Pronajímatel může nájemce žalovat o zaplacení nájemného (neboť není odložena splatnost nájemného) a v případě, že soud žalobě vyhoví, vést proti nájemci exekuci.
Rozhodně se nejedná o odklad nájemného, jak se chvástá vláda.

Závěrem lze tedy konstatovat, že každý nájemce, který chce řešit dopady epidemie do svého podnikání ve vztahu k nájmu prostor pro podnikání, by měl postupovat dle § 1765 OZ, což nepochybně může vyžadovat jisté úsilí a náklady. Vládní opatření mu jistou pomoc poskytuje, řeší však velmi málo z toho, co nájemce trápí.