Mnozí žadatelé o hypotéku netuší, že na trhu existuje důvěryhodný a spolehlivý zdroj informací o úrokových sazbách z hypotečních úvěrů[1], který poskytuje Česká národní banka (ČNB), a to prostřednictvím své statistické databáze ARAD[2]. Původní jednoduchá podoba dat byla loni rozšířena o rozdělení[3] podle toho, zda hypotéku (či obecněji úvěr na bydlení) poskytuje banka, nebo stavební spořitelna a zda je hypotéka na trhu zcela nová, nebo jen refinancovaná.

Byť jsem přesvědčen o tom, že je tato statistika ČNB u nás kvůli jednotné metodice zdaleka nejpřesnější, nejsou tato data zdaleka nejcitovanější. Důvodem je zřejmě jejich termín zveřejnění. Banky a stavební spořitelny[4] totiž svá data o poskytnutých hypotékách nejdříve samy zpracují a teprve poté je na základě vyhlášky č. 346/2013[5] o předkládání výkazů pošlou do ČNB. Časová náročnost spojená s kontrolou a zpracováním dat v ČNB neumožňuje dřívější zveřejnění než v poslední pracovní den v měsíci, který následuje po konci měsíce, jehož se data týkají. Pozornost médií je tak upřena jinam. S dvoutýdenním předstihem před ČNB jsou statistické informace zveřejňovány soukromou společností Fincentrum a. s., které své údaje o nových hypotékách na dobrovolné bázi zasílají vybrané banky. V podobě tzv. Hypoindexu jsou pak tyto informace každý měsíc publikovány ve většině českých médií.

Má to však jeden háček: Tato data totiž nevypovídají o celém trhu. Zatímco do ČNB jsou povinny zasílat svá data všechny banky a pobočky zahraničních bank působících v ČR (včetně stavebních spořitelen), do Hypoindexu je zahrnuto pouze 13 institucí[6]. Mezi nimi navíc není ani jedna z pěti českých stavebních spořitelen, které hypoteční úvěry taktéž poskytují. Fakt, že úrokové sazby z hypoték u stavebních spořitelen byly vyšší než u bank, pak v minulých letech způsoboval, že průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů zveřejňovaná ČNB byla vyšší než u Hypoindexu. V posledních měsících se však průměrné úrokové sazby u hypoték poskytovaných stavebními spořitelnami dostaly pod průměrnou úrokovou sazbu za banky a stavební spořitelny dohromady, a tudíž v porovnání s Hypoindexem vychází celková úroková sazba zveřejňovaná ČNB za celý český bankovní trh příznivěji.

Dřívější publikování dat Hypoindexem může však mít i své nevýhody: Do Hypoindexu se mohou dostat i takové smlouvy, které klient nakonec zruší. Vzhledem k tomu, že banky a stavební spořitelny zasílají své podklady do ČNB vždy až 20. den měsíce, který následuje po skončení sledovaného období, se do výkazů pro ČNB takto zrušené smlouvy nepromítnou, avšak do Hypoindexu ano.

Dalším velkým rozdílem je odlišná metodika neboli to, jak je Hypoindex počítán a jaká data obsahuje. Pokud jde o statistické zachycení nových obchodů, ČNB se řídí jejich definicí podle nařízení ECB/2013/34 o statistice úrokových sazeb. Nové obchody jsou zde definovány jako veškeré nové dohody uzavřené mezi bankami a jejich klienty v průběhu sledovaného měsíce (bez ohledu na počátek čerpání). A právě zde se nachází onen rozdíl mezi daty ČNB a Hypoindexem – nové obchody jsou od roku 2014 rozděleny na tři základní kategorie[7], tedy na čistě nové úvěry včetně navýšení[8], refinancované úvěry[9] a ostatní nová ujednání[10]. Ta ve stručnosti představují především sloučení většího počtu již existujících úvěrů do jednoho či refinancování úvěru v rámci téže banky. A právě kategorie ostatní nová ujednání v Hypoindexu většinou není obsažena. Proč většinou? Některé banky totiž potvrdily, že i tyto údaje do dat zasílaných Fincentru za účelem výpočtu Hypoindexu zahrnují. Je proto zjevné, že zde není metodika jednotná, což může tato data zkreslovat a snižovat jejich vypovídací hodnotu. To je důvod, proč například v dubnu 2018 představoval podle dat ČNB objem nových hypotečních úvěrů 24,5 mld. Kč[11], avšak podle Hypoindexu jen 16,9 mld. Kč[12]. Největší zásluhu na tomto rozdílu měla právě ostatní nová ujednání, která měla navíc až do ledna 2018 v průměru vyšší úrokovou sazbu, než kolik byla výsledná úroková sazba za všechny hypoteční úvěry.