Bankéři by rádi půjčovali víc, protože hypotéka je pro ně zlatý důl, avšak naráží na neochotu Čechů kupovat drahé, dost možná předražené a cenově nafouknuté nemovitosti. A naráží také na regulace České národní banky, které jim znemožňují půjčovat rizikovější klientele.

Hypotéky v Česku zlevňovaly i v říjnu. Průměrná sazba klesla podle Broker Consulting Indexu na 2,50 procenta, ze zářijové úrovně 2,51 procenta. Podle jiného ukazatele Fincentrum Hypoindex odpovídala v září průměrná sazba hypoték 2,47 procenta. Drobná odchylka v obou ukazatelů spočívá v odlišné metodice sběru dat. Broker Consulting Index ukazuje průměrnou úrokovou sazbu u hypotečních úvěrů, jež zprostředkovali konzultanti Broker Consulting a pobočky OK POINT u kteréhokoli poskytovatele hypotečních úvěrů. Naproti tomu vstupní data pro výpočet Fincentrum Hypoindexu poskytují přímo jednotlivé banky, které hypotéky poskytují. Broker Consulting Index zpravidla vykazuje vyšší úroveň, v letošním roce většinou v rozsahu od nuly do 0,1 procentního bodu.

Data za říjen tedy indikují zmírnění zářijového poklesu průměrné hypoteční sazby v ČR. Zářijové prudké zlevnění hypoték je způsobeno za prvé tím, že o ně mezi Čechy není z výše uvedených důvodů až takový zájem, a za druhé tím, že bankám takové zlevnění dává z hlediska jejich byznysu stále ekonomický smysl, což je dáno současným obecnějším poklesem tržních úrokových sazeb napříč ekonomikou naší i těmi zahraničními.

Tento obecnější pokles úrokových sazeb způsobuje rostoucí obava mezinárodních trhů z celosvětového ekonomického zpomalení. Zpomalení světové ekonomiky je do značné míry dáno nejistotou firem ohledně vlastního investování v čase obchodní války nebo hrozeb typu tvrdého brexitu. Pozdržení investování snižuje poptávku po investičním kapitálu, takže jeho cena – úroková sazba – klesá. Současně investoři přesunují kvůli vyhlídce nižší ziskovosti firem a nižší inflaci své peníze z akcií do bezpečnějších dluhopisů, což zvyšuje cenu právě dluhopisů a snižuje jejich úrok.

Na své letošní dno se tržní úrokové sazby v ČR propadly v srpnu, od té doby mírně vzrostly. V srpnu totiž obava z globálního ekonomického útlumu vrcholila, než ji v září částečně rozptýlily světově významné centrální banky. Například Evropská centrální banka právě v září oznámila, že od listopadu spustí další kolo podpůrného „tištění peněz ve velkém“ a následného odkupu dluhopisů a dalších cenných papírů, čili kvantitativního uvolňování.

Tuzemské banky však nadále pokračují ve zlevňování svých hypoték. Rezervoár potenciální nové klientely jim povážlivě vysychá, takže musí používat stále lákavější návnadu, aby alespoň nějakého klienta „ulovily“, případně přetáhly konkurenci v rámci refinancování. Tento ostrý konkurenční boj vede banky k tomu, že snižují úrokové sazby hypoték a své marže ve jménu navýšení nebo alespoň udržení tržního podílu na hypotečním trhu. Tento vývoj jen tak neustane, byť jsou banky v možnosti snižovat sazby hypoték limitovány výší základní úrokové sazby České národní banky, která činí dvě procenta. Tato sazba se letos v nejpravděpodobnějším scénáři dalšího vývoje již nezmění. Do konce roku čekají bankovní radu ČNB ještě dvě řádná měnověpolitická zasedání, na tom dnešním zůstanou dle konsensu trhu úroky beze změny.

V příštím roce je pak rozhodně pravděpodobnější její pokles než růst. Snížení základní sazby ČNB by bankám otevřelo další prostor ke snižování sazeb hypoték. Ani tak však není zaručené, že se Češi osmělí k rozsáhlejšímu pořizování nemovitostí. Což ovšem banky povede k další redukci sazeb. Průměrná sazba hypoték v ČR tak bude nadále klesat – letos i se vstupem do roku 2020.

Bankovní rada České národní banky na svém dnešním měnověpolitickém zasedání ponechá základní úrokové sazby na stávající úrovni. I takový krok však lze v současném mezinárodním kontextu považovat za „jestřábí“. Světově významné centrální banky, v čele s americkým Fedem a Evropskou centrální bankou, totiž své klíčové sazby snižují, případně dokonce měnovou politiku opět nekonvenčně uvolňují či se tak činit chystají.

ČNB pochopitelně není vůči současnému i vyhlíženému vývoji ve světě netečná. Tempo spotřebitelské inflace v posledních měsících překonává předpoklad ČNB, což by za klidnějších zahraničních podmínek tuzemskou centrální banku vedlo k dalšímu zvýšení úrokových sazeb. Takto ale úroky raději ponechává a ponechá i v příštím týdnu na stávající úrovni, tj. základní úroková sazba zůstane na úrovni dvou procent.

Obchodní válka Spojených států a Číny, stále nedořešený brexit a ekonomické zpomalování Číny či Německa totiž představují na horizontu měnové politiky ČNB, tedy v horizontu zhruba půldruhého roku, ústřední protiinflační hrozby i z hlediska české ekonomiky.

V horizontu měnové politiky také zvolní tuzemský tlak na růst mezd, protože už příští rok lze kvůli globálnímu zpomalení a nejistotám očekávat mírný nárůst míry nezaměstnanosti v ČR. ČNB tak navzdory tomu, že se inflace drží blízko horní meze tolerančního pásma inflačního cílování není ke zvýšení sazeb nucena, a naopak udržením stabilních sazeb zohledňuje vyhlížený nárůst dezinflačních tlaků.

Dobrou zprávou pro všechny zájemce o bydlení v Česku je tedy to, že hypotéky budou právě i díky postoji ČNB zlevňovat i nadále. Kdo tedy hypotéku nepotřebuje nutně hned teď, může zkusit štěstí vyčkáním na ještě nižší sazby. Pravděpodobnost úspěchu je poměrně vysoká. Nebo si může při individuálním jednání v bance o výši sazby zkusit vyjednat nižší než nabídnutou sazbu právě s poukazem na další zlevňování hypoték. Hypoteční bankéř by na to mohl slyšet. Mezi bankami totiž probíhá ostrý konkurenční boj o klienta, který se s nedávným poklesem tržních úrokových sazeb dále vyostřil. Pro banky je v čase klesajících úrokových sazeb hypoteční úvěrování ještě relativně výnosnějším byznysem než při sazbách vyšších, a to navzdory faktu, že i u hypoték jsou se sazbami dolů. 

Lukáš Kovanda, Ph.D.
ekonom