Otázka daně z příjmu je při prodeji nemovitostí často poměrně opomíjenou problematikou. Vzhledem k tomu, že může zásadně ovlivnit výhodnost a rentabilitu prodeje nemovitosti, tak je velice důležité této problematice věnovat patřičnou pozornost.
Základní parametry daně:
- Sazba daně: zpravidla se jedná o sazbu 15 %. Pokud je však celkový základ daně prodávajícího za kalendářní rok vyšší, než určitá částka (cca 1,5 mil.), je nutno část příjmu přesahující uvedenou částku zdanit zvýšenou sazbou 23 % (toto je platné od roku 2024, do roku 2023 byla výše daňového základu pro 15 % sazbu daně do částky cca 1,9 mil).
- Základ daně: základem pro výpočet této daně není prodejní cena nemovitosti, ale výše zisku dosažená při prodeji, tj. kladný rozdíl mezi prodejní cenou a cenou pořízení. Při výpočtu je možné uplatnit i určité výdaje, které byly na prodej nemovitosti vynaloženy (např. provize realitní kanceláře, cena posudků, správní poplatky, atd.)
- Kdo je poplatníkem daně: osoba, která realizovala zisk z prodeje nemovitosti – tj. prodávající.
Kdy je možné se dani z příjmu při prodeji nemovitosti vyhnout:
1. Délka vlastnictví nemovitosti – takzvaný „časový test“
- Časový test počítáme ode dne, kdy nemovitost nabydeme, tj. ode dne, kdy byl na katastr nemovitostí podán návrh na změnu vlastnického práva, jejímž provedením jsme nemovitost nabyli.
- Časový test počítáme opět do dne, kdy na katastr nemovitostí podáme návrh na změnu vlastnictví, jehož provedením vlastnictví k nemovitosti pozbydeme.
Délka trvání časového testu:
a) U nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 se jedná o 5 let.
b) U nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 se jedná o 10 let.
Pokud vlastnictví nemovitosti trvá déle než je uvedená délka časového testu, není potřeba v příslušném daňovém přiznání zisk z prodeje nemovitosti uvádět.
V případě dědictví nemovitosti v takzvané přímé linii (tj. dědictví od rodičů či prarodičů) se pro účely časového testu sčítá doba držení nemovitosti dědice a osoby, po které bylo děděno. Tj. pokud prodám byt, který jsem zdědil před dvěma roky, nicméně moji rodiče ho vlastnili po dobu předchozích 20 let, je podmínka časového testu splněna a není potřeba zisk z prodeje danit.
2. Užívání nemovitosti pro potřebu uspokojení vlastní bytové potřeby:
V případě nesplnění časového testu délky vlastnictví nemovitosti je možné se této daňové povinnosti vyhnout v případě, že je nemovitost po dobu minimálně 2 let užívána k uspokojení vlastní bytové potřeby majitele nemovitosti. Při prokazování této skutečnosti jde o fyzický stav. Tzn, pokud v nemovitosti majitel nebydlí, ale má v ní nahlášené trvalé bydliště, nejedná se o splnění této podmínky. Podmínka je splněna ve chvíli, kdy je nemovitost skutečně užívána k vlastnímu bydlení majitele, což lze doložit třeba doručovanou korespondencí, platbami za energie na jméno majitele či čestným prohlášením sousedů.
3. Použití prostředků z prodeje na zajištění vlastní bytové potřeby
Pokud výše uvedené podmínky nesplňujeme, lze dosáhnout osvobození od daně z příjmu tohoto typu tím, že všechny peníze z prodeje nemovitosti použijeme do jednoho roku od chvíle, kdy jsme peníze obdrželi, na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Za uspokojením vlastní bytové potřeby je považováno:
- výstavba nebo rekonstrukce nemovitosti pro další vlastní bydlení,
- koupě domu či bytu pro další vlastní bydlení,
- splacení úvěru na jinou nemovitost, která je užívána k vlastnímu bydlení.
Je též dobré vědět, že podmínky časového testu a použití prostředků z prodeje nemovitosti se vztahují i pro prodej družstevního podílu.
Bezúplatné získání nemovité věci
Často se setkáváme s dotazy, jak vypočítat daň z příjmu při prodeji nemovité věci ve chvíli, kdy nemovitost byla získána bezúplatně, například darem či dědictvím. Cena, za kterou nemovitost prodáme, je v těchto případech jasná. Problém je s určením ceny pořizovací, abychom mohli spočítat zisk z prodeje nemovitosti.
- V případě dědictví je za pořizovací cenu nemovitosti považována částka, kterou je cena nemovité věci stanovena v příslušném nabývacím titulu, který dědictví dokládá (rozhodnutí soudu, notářský zápis, atd…).
- V případě darování dokládá pořizovací cenu nemovitosti zpravidla znalecký posudek, který určuje takzvanou cenu obvyklou. Pokud tento posudek nebyl vyhotoven v době, kdy k darování došlo, je nutno ho pro určení pořizovací ceny vyhotovit zpětně ke dni darování.
Pro úplnost tohoto tématu je potřeba uvést, že jsme se v naší praxi setkali s odlišnými názory jednotlivých finančních úřadů, kdy někde byl pro tyto účely vyžadován posudek na stanovení ceny obvyklé (převažující praxe) a jinde ceny tržní. Aby nedošlo k tomu, že dojde k vyhotovení posudku, který pracovník finančního úřadu nebude akceptovat, je dobré se nejprve přímo na místně příslušném finančním úřadě informovat, jaký typ posudku bude v našem konkrétním případě vyžadován.
Závěrem je velice potřebné zmínit, že rozsah tohoto článku neumožňuje podrobný popis celé problematiky do veškerých detailů, jsou zde popsány pouze základní pravidla a parametry, které jsou pro stanovení tohoto typu daně z příjmu určující. Vzhledem k tomu, že celé téma daně z příjmu je značně rozsáhlé, vždy doporučuji konkrétní detaily řešit s daňovým poradcem, účetním či příslušným pracovníkem finančního úřadu.
Autorem textu je Bc. Michal Mašek, Realitní kancelář Pubec s.r.o
Psali jsme:
Zdroje:
Přidejte si PL do svých oblíbených zdrojů na Google Zprávy. Děkujeme.
autor: komerční tisková zpráva
