Ti realizují stavbu, nebo provedou změnu stavby bez potřebného povolení stavebního úřadu, následně stavbu stavebně rozdělí na více bytových jednotek a ty podle občanského zákoníku nechají jako bytové jednotky vložit do evidence katastrálního úřadu a nabízejí k prodeji občanům.

Noví majitelé bytů, kteří byt koupili v dobré víře, že je vše v pořádku, se o problému dozví většinou až od stavebního úřadu, který s nimi začne řešit existenci černé stavby. Pokud byty užívají bez platné kolaudace, dopouštějí se přestupku, za který jim hrozí pokuta a může dojít i k požadavku na odstranění stavby. Ombudsman proto varuje kupující, aby si ověřili, zda stav kupovaného objektu odpovídá nejen zápisu v katastru nemovitostí, ale také  zda je řádně  kolaudován podle stavebních předpisů. Současně ombudsman zahajuje ve věci šetření.

S problematikou černých staveb se ombudsman potýká již dvacet let. Je to především otázka stavebních úřadů. Stále častěji se však stává, že developer provede bez povolení změnu stavby a tu soukromoprávním aktem rozdělí na bytové jednotky, což řeší s katastrálním úřadem, který ale nemá povinnost ověřovat, zda mezi prohlášením vlastníka budovy a rozhodnutím stavebního úřadu panuje shoda. Definice bytové jednotky podle občanského zákoníku není závislá na rozhodnutí stavebního úřadu a je tak na vůli vlastníka, jak bytové jednotky v prohlášení vymezí. Developer tak například mohl mít stavební povolení na rekonstrukci domu o deseti bytech, ale následně jich bez povolení vytvořil dvacet a ty rozprodal. 

Stavební úřad pak zahájí řízení o odstranění černé stavby vůči novým vlastníkům bytů. S jejich souhlasem sice může toto řízení vést vůči stavebníkovi černé stavby, ale ten již tou dobou často neexistuje nebo je v likvidaci. Pokud by měli noví vlastníci bytů zájem o dodatečné povolení černé stavby, museli by sami podat příslušnou žádost a opatřit potřebné podklady. Původní vlastník, tedy developer, už by v procesu dodatečného povolení nevystupoval. Pokud by navíc užívali byty bez potřebné kolaudace, dopouští se protiprávního jednání a hrozí jim pokuta za přestupek.

“Doporučujeme novým vlastníkům, aby si ověřili, zda jsou splněna nejen pravidla soukromého práva, tedy že ten, kdo byty prodává, je skutečně vlastní, ale i to, zda jsou splněna pravidla veřejnoprávní. Zda například stav kupovaného objektu odpovídá stavebnímu povolení nebo kolaudačnímu rozhodnutí.  Pokud by totiž stavební úřad shledal závady, nařizoval by zjednání nápravy novým vlastníkům stavby, tedy majitelům jednotlivých bytů,” upozorňuje ombudsman Stanislav Křeček.

Ombudsman je připraven iniciovat jednání o změně stávající právní úpravy s dotčenými orgány.