Problematika dostupnosti bydlení a současných cen nemovitostí v Praze je žhavé téma. Rapidní růst cen nemovitostí je přisuzován celé řadě faktorů. Odborné diskuse je však nezbytné založit objektivních faktech, nikoliv na dojmech. Jinak je pozornost politiků odpoutána nesprávným směrem.

Centrum ekonomických a tržních analýz (CETA) proto v čase před komunálními volbami vypracovalo robustní analýzu faktorů ovlivňující růst cen nemovitostí v Praze. Prudký nárůst cen bydlení, který odstartoval přibližně na konci roku 2015, lze hledat hned v několika faktorech: „Odložená spotřeba po krizi, podpořená velmi levnými hypotékami již od roku 2012 stimulují také poptávku po vlastním bydlení, nebo koupi nemovitosti jako investice. Omezená nabídka vlastního bydlení a zpřísnění podmínek pro hypotéční úvěry ovšem změnily situaci a spotřebitelé jsou nuceni preferovat nájemní bydlení, i když by třeba chtěli bydlení vlastní, navíc často v lokalitách, které si nemohou dovolit,“ zasazuje studii do kontextu aktuální situace analytik Pavel Peterka. „Ekonomická recese je za námi, stejně tak deregulační proces nájemného, a růstu nabídkové ceny nájmů proto již nic nestojí v cestě. Nárůst ceny nájemního bydlení je v tomto případě naprosto přirozeným jevem, který, ačkoliv se zpožděním, pouze reflektuje napjatou situaci způsobenou nedostatečnou výstavbou a dlouhotrvající stimulací poptávky po vlastním bydlení v podobě nízkých úrokových sazeb,“ dodává Peterka.

Analýzou dostupných dat studie identifikovala pět základních faktorů, které nejvíce ovlivňují růst cen bytů v hlavním městě: Příliv poptávky stěhováním do Prahy, nedostatečnou nabídku zablokováním developerských projektů, inflaci, dostupné a levné hypotéky a také ekonomický růst.

Část analýzy se zabývá sdíleným bydlením a jeho vlivem na růst cen nemovitostí jehož velikost je velmi často považována za významnou. „V Praze se nachází zhruba 600 000 bytových jednotek. Na platformě Airbnb proběhlo zprostředkování sdílení ubytování na 14 700 různých místech. Může jít o sdílení bytu, pokoje, či jeho částí. Nabízených celých bytů ke sdílení v Praze, tedy těch, které tzv. zabírají místo trvalým obyvatelům, je pouze 1,8 % bytového fondu v Praze. Pokud se bavíme o bytech, které jsou zabookovány alespoň na 6 měsíců v roce, je tento podíl necelých 0,35 %. Airbnb za nedostatek bytů na pražském trhu nemůže, to je zkrátka fakt,“ předkládá jasná čísla Aleš Rod, ředitel výzkumu CETA.

Vliv příchodu Airbnb na český trh se prokázal být na vývoj indexu nabídkových cen bytů statisticky nevýznamný; krátkodobé pronájmy zprostředkovávané prostřednictvím platformy Airbnb nemají podstatný vliv na růst cen nemovitostí v Praze. Bez ohledu na Airbnb a další digitální platformy je v Praze bytů dramatický nedostatek.

Závěr analýzy formuluje doporučení, které na jedné straně zefektivní výstavbu nových bytů a straně druhé zpružní poskytování nájemního bydlení, včetně krátkodobého:

1. Neválčit s cenami: Respektujme, že Praha je jedním z nejbohatších regionů v Evropě, bezpečné, dobře dostupné a krásné město s výbornými službami. Růstu platů a zájmu o bydlení v Praze odpovídají i rostoucí ceny.  

2. Podpora výstavby bytů novým územním plánem: Je nutné umožnit masivní výstavbu nových bytových jednotek. Soukromý sektor umí analyzovat, kde si bydlení najde své zájemce a reflektuje to v podnikatelských projektech i nabídkových cenách. Nový územní plán by měl odblokovat „zamčená“ území a nechat pracovat trh.

3. Investice do infrastruktury: Pokud chce město efektivně utrácet peníze daňových poplatníků, mělo by zintenzivnit investice do infrastruktury. Je třeba budovat zázemí v širším centru měst, ale také investovat do propojení příměstských částí s centry měst.

4. Omezení byrokracie nejen ve stavebním řízení: Zatímco v Belgii trvá proces povolování nového developerského procesu 6 měsíců, v Praze je to v průměru 7 let. Právě zde jsou „schované“ ty byty, které chybí na trhu a způsobují, že malá nabídka žene ceny nahoru.

5. Využití potenciálu sdílené ekonomiky: Spolupráce mezi platformami a zastupitelskými orgány, či mezi uživateli platforem a sousedy, přináší dle zkušeností ze zahraničí výborné výsledky při řešení negativních externalit. Rozumné nastavení pravidel ke spokojenosti pomáhá k naplnění potenciálu tohoto nového fenoménu, jehož úspěch nelze zvrátit zákazy.

„Společným jmenovatelem všech těchto doporučení je dialog, který by měli představitelé hlavního města Prahy vést s představiteli všech skupin a odvětví, kterých se regulace v oblasti nemovitostního trhu dotýká. Je samozřejmé, že každá z těchto skupin bude mít motivaci hájit užitek plynoucí ze svých zájmů, tím spíše by však nemělo docházet k tomu, že někdo naslouchá jen jedné zájmové skupině na úkor ostatních,“ objasňuje Aleš Rod.