Tento článek popisuje globální i domácí makrofinanční podmínky, na základě nichž bankovní rada přijala rozhodnutí ohledně kapitálových rezerv a pravidel pro poskytování hypotečních úvěrů.

Postupné hospodářské oživování v kombinaci s expanzivními makroekonomickými politikami se v průběhu loňského roku začalo odrážet v přijímání zvýšených rizik na trzích aktiv. Nominální výnosy bezpečných aktiv zůstávaly na mimořádně nízkých úrovních podobně jako úvěrová rozpětí korporátních dluhopisů. Akciové trhy vykazovaly po většinu roku nízkou volatilitu a vývoj valuací některých segmentů příliš neodrážel fundamentální faktory. Tržní účastníci si začali postupně připouštět, že klíčové centrální banky v reakci na rostoucí inflační tlaky ustoupí od mimořádně podpůrných měnových politik. Nadále však nepočítali s tím, že by mohlo dojít k urychlenému a plošnému opuštění prostředí nízkých výnosů. Očekávané reálné výnosy bezpečných aktiv se tak snížily na výjimečně nízké úrovně, což podporovalo honbu za výnosem. Zprávy o finanční stabilitě publikované zahraničními centrálními bankami stále více upozorňovaly na rostoucí riziko prudké tržní korekce, které by mohlo výrazně dopadnout především na nebankovní finanční instituce, u nichž docházelo k nárůstu finanční páky, přijímání vyššího úvěrového rizika a snižování likvidity aktiv.

Prudký nárůst cen rezidenčních nemovitostí

Nevázanost na trzích aktiv je nejlépe viditelná u cen rezidenčních nemovitostí ve vyspělých zemích. Průměrný meziroční nárůst nominálních cen v zemích OECD v polovině roku 2021 přesáhl 12 %. Meziroční růst reálných cen byl u některých zemí vlivem zvýšené inflace citelně nižší, avšak v průměru za OECD dosáhl i tak 9 %. Vysoké meziroční reálné nárůsty bylo přitom možné pozorovat zejména u vyspělých zemí mimo eurozónu. Za takto vysokými cenovými nárůsty stojí kombinace mimořádně nízkých nominálních úrokových sazeb, uvolněných úvěrových standardů a obav domácností z trvalejšího nárůstu inflace i kvůli nárůstu zadlužeností států. ČR patří mezi země s nejvyššími nárůsty nominálních i reálných cen (Graf 1). Od posledního cenového dna v roce 2013 vzrostla úroveň cen již o 85 %, za posledních pět let se pak ceny zvýšily o 65 %. Podle analýz ČNB jsou průměrné ceny bytů v současnosti bezpečně cenově dosažitelné jen pro zhruba 15 % domácností. Tomu odpovídá rostoucí míra nadhodnocení bytů, která vyjadřuje procentní míru nesouladu stávajících cen bydlení s historicky převládajícími normami. Ve druhém čtvrtletí 2021 dosáhlo nadhodnocení pro mediánovou domácnost téměř 25 % (Graf 2). U investičních bytů pak mohla míra nadhodnocení za předpokladu zachování dlouhodobě požadovaných výnosů investory přesahovat 30 %. Přestože platné podzimní projekce ČNB předpokládají další, byť postupně zvolňující, růst cen bydlení, riziko jejich poklesu v případě silně nepříznivého šoku se zvýšilo.

Nezbytné zpřísnění podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů

Ve 2. a 3. čtvrtletí loňského roku začal citelné známky přehřívání vykazovat i domácí hypoteční trh. Kromě vysoké poptávky po úvěrech se na výrazném růstu hypotečních úvěrů podílelo i rozvolňování úvěrových standardů vyvolané vzájemnou konkurencí poskytovatelů. O tom svědčí skutečnost, že podíl rizikových hypoték, za které ČNB dlouhodobě považuje ty s DŠTI nad 40 % a DTI nad 8, v letošním roce dokonce převýšil úrovně z druhé poloviny roku 2018, kdy ČNB poprvé zavedla limity těchto ukazatelů. V druhém čtvrtletí roku 2021 banky poskytly přes 48 % objemu úvěrů s DŠTI větším než 40 %, 26 % úvěrů s DŠTI větším než 45 % a 10 % úvěrů s DŠTI nad 50 %. Obdobné tendence bylo možné pozorovat i v případě ukazatele DTI. Tyto trendy ještě zesílily v červenci a srpnu roku 2021, na což musela již zareagovat ČNB. Kvůli sílící spirále mezi dluhovým financováním nemovitostí a růstem jejich cen včetně narůstání systémových rizik se bankovní rada ČNB rozhodla využít nových zákonných pravomocí a s účinností od 1. dubna 2022 nastavila opatřením obecné povahy horní limit LTV na úroveň 80 %, horní hranici ukazatele DTI na 8,5násobek čistých ročních příjmů žadatele a limit ukazatele DŠTI na 45 °/o měsíčních čistých příjmů. S ohledem na znění novely zákona o ČNB, o který se nový makroobezřetnostní mandát opírá, by banky měly mít možnost tolerovat u žadatelů mladších 36 let vyšší limity - 90 % u ukazatele LTV, 9,5násobek u ukazatele DTI a 50 % u ukazatele DŠTI. Stanovené limity by měly být v čase převážně stabilní. Jejich hlavním cílem je zabránit tomu, aby v bilancích bank neúměrně nenarůstal podíl úvěrů s vysoce rizikovými charakteristikami, které by mohly v případě silně nepříznivého ekonomického vývoje vést k poruchám v domácím bankovním sektoru.