Většina trhu nyní říká, že koronavirová krize ke znatelnému poklesu cen nemovitostí nepovede. Dostaví se prý spíše přechodná stagnace či jen plíživý růst cen. To ve svém základním scénáři předpokládá i Česká národní banka. Pokud však nastane scénář nepříznivý, ceny realit se dle centrální banky propadnou zhruba o pětinu.

            Předevčírem přitom ČNB oznámila uvolnění svých doporučení pro poskytování hypoték. Potvrdila, že komerční banky mohou klientům standardně půjčovat až 90 procent hodnoty kupované nemovitosti, zatímco před úderem koronaviru to bylo jen 80 procent. Zároveň zcela zrušila podmínku určité maximální výše měsíční splátky k čistému příjmu. Hypotečnímu a nemovitostnímu trhu tyto kroky poskytnou pozitivní impuls. Podpoří jej dále i to, že ČNB se rozhodla také snížit sazbu proticyklické kapitálové rezervy.

Centrální banka zkrátka uvolňuje regulace, aby komerčním bankám „rozvázala ruce“. Banky kvůli koronakrizi čelí nečekaným výzvám, jež významně ohrožují jejich letošní ziskovost. A ČNB uvolňuje i proto, že koronakrize samotná představuje faktor, který nemovitostní trh tlumí. Proto už není třeba, aby jej ještě navíc v dosavadní míře regulacemi tlumila sama ČNB.

Zároveň je třeba říci, že ČNB teď svými kroky signalizuje, že se obává možného dramatického propadu cen realit. A to zřejmě i propadu o více než oněch zhruba dvacet procent. Ať už dvacetiprocentní či hlubší propad by měl dle pesimistického scénáře ČNB nastat v příštím roce, od roku 2022 by se pak růst cen obnovil. Pesimistický scénář s může zhmotnit například v případě možné druhé vlny pandemie koronaviru, která nyní celosvětově hrozí den o dne stále zřetelněji.

Pochopitelně, ČNB mluví opatrně, jazykem scénářů. Těžko očekávat, že by za situace, jaká panuje nyní, někdy naplno řekla, že může nastat třeba čtvrtinový pokles cen. Centrální banka dobře ví, jak značný vliv na trh její slova mají. Z titulu své ústřední role, již v ekonomice hraje, vždy bude mírně tíhnout k optimističtějšímu vidění vývoje nadcházející doby. Ostatně, jejím klíčovým posláním je dbát o finanční stabilitu. Citelný propad cen realit tuto stabilitu ohrožuje.

Je tedy na nezávislých ekonomech, aby dořekli za ČNB to, co si ona může dovolit jen opatrně naznačit. Zároveň to ovšem naznačit musí, jaksi si „otevřít zadní vrátka“, aby v případě méně příznivého vývoje neztrácela na důvěryhodnosti jakožto instituce, která zásadně podcenila, co podcenit neměla. 

Nuže, dořekněme to. Tím, že centrální banka „rozvazuje“ hypotéční trh a bankám ruce, preventivně – nikoli pohotovostně – cenu realit v důsledku podepírá. V předstihu se snaží dodávat dodatečnou poptávku hypotečnímu a realitnímu i hypotečnímu trhu dodatečnou poptávku, a poskytnout mu tak vzpruhu. Právě proto, aby se případně nezhroutil.

Je třeba narovinu říci, že varianta možného zhroucení teď na stole je. Vždyť pokud by se centrální banka pádu cen ani v nejmenším neobávala, proč by podmínky uvolňovala, a podpírala tak cenu realit? ČNB má totiž ceny nemovitostí stále za nadhodnocené, dokonce za ještě více nadhodnocené než před rokem. Ke konci loňska nadhodnocení podle ní odpovídalo až 25 procentům, zatímco v půli roku 2019 to bylo až dvacet procent. Jestliže by se propadu cen vůbec neobávala, nebude přece uvolňovat podmínky na trhu, který považuje za citelně předražený až nafouklý.

Zástupci bank i realitní makléři po čtvrtečním oznámení ČNB přispěchali s vlastní interpretací, která vyhroceně zdůrazňuje význam základního scénáře ČNB, zatímco úporně upozaďuje scénář nepříznivý. Pokud totiž v praxi dojde na nepříznivý scénář, bankám i realitním firmám se dále ztenčí zisky. Bankéři či makléři by v této době, kdy si prach koronakrize ještě nesedl, rozhodně neměli být výlučnými adresáty dotazů stran dalšího vývoje cen hypoték či realit. Jsou z hlediska svého ekonomického zájmu do děje zpravidla až příliš vtaženi.

Pokud mezi širokou veřejností zakoření přesvědčení, že se trh bude vyvíjet v souladu spíše s nepříznivým scénářem ČNB, toto negativní očekávání samo o sobě může spustit citelný propad cen nemovitostí. V takovém případě by totiž zamrzl nejen hypoteční trh, a nejen v měsíci květnu, ale – a na mnohem déle – celý trh realitní. Lidé by v očekávání nižších cen odkládali svoji investici do realit, čímž by roztáčeli spirálu jejich poklesu. O tom, že tato spirála sebenaplňujícího se proroctví se může dostavit, dobře ví i ČNB. Ostatně odkladem spotřeby, a tím spíše investic, v očekávání nižších cen argumentovala v době své intervence. Tehdy se snažila oslabením koruny vyvolat v lidech očekávání vyšší inflace, aby začali konečně utrácet.

Příští rok velmi pravděpodobně nabídne Čechům generační příležitost ke koupi nemovitosti. Reality budou v souhrnu stejně drahé nebo levnější než dnes a hypotéky budou levnější, kvůli poklesu tržních úrokových sazeb. O kolik ale budou reality případně levnější, to v tuto chvíli říci nelze. Můžou to být jednotky procent. Férově ale řekněme, že to mohou být – byť méně pravděpodobně – i desítky procent.

Lukáš Kovanda, hlavní ekonom, Czech Fund, Národní ekonomická rada vlády