Guvernér České národní banky Jiří Rusnok v rozhovoru pro deník Blesk uvedl, že nedostupnost hypoték pro občany s podprůměrným příjmem je v podstatě normální stav, který platil i před poslední ekonomickou krizí. Souhlasíte?

V podstatě ano. Je nutné prvně říci, že na vlastnické bydlení neexistuje nárok a že na něj dle tržních principů nemůže dosáhnout každý. Snaha toto obcházet či výrazně měnit tržní procesy na základě politické podpory vlastnického bydlení pro všechny bez ohledu na příjmy byla mj. jednou z příčin vzniku předchozí krize v USA. A období extrémně nízkých úrokových sazeb z hypoték, v reálném vyjádření (po očištění o inflaci) dokonce záporných, bylo mimořádností a aktuálně jde spíše o návrat do normálu.

Ale podprůměrnou mzdu mají v Česku dvě třetiny lidí! Je tedy pravda, že dnešní situace, kdy jsou pro mladé páry hypotéky na byty ve větších městech jen stěží dosažitelné, je vlastně normální?

Představa, že mladý člověk bez nějakých elementárních úspor či zděděného bohatství, navíc brzy po škole, dosáhne snadno na hypotéku, aby si mohl pořídit vlastnické bydlení, není nikde na světě. V mnoha zemích na Západě je vlastnické bydlení zejména ve velkých městech prostě luxusem. U nás jsou rovněž velké rozdíly mezi jednotlivými regiony – dostupnost vlastnického bydlení v Praze je výrazně horší než například v severních Čechách. My máme velkou tradici vlastnického bydlení, zděděnou z dob socialismu, ale i ještě z dob předešlých. Budeme si muset ale zvyknout, že se v delším časovém horizontu poměr vlastnického a nájemního bydlení bude měnit.

Ceny nemovitostí, zejména ve velkých městech, jsou velmi vysoké. Co za tím stojí? Staví se málo? Lidé s nemovitostmi příliš spekulují pod vidinou rychlého zisku?

Obecně platí, že ceny na trhu rostou, když roste poptávka a/nebo klesá nabídka. V našem případě se slily oba dva efekty. Poptávka po vlastnickém bydlení byla v posledních letech stimulovaná uvolněnou měnovou politikou – extrémně nízkými úrokovými sazbami a devizovými intervencemi. Výrazně klesla výnosnost alternativních aktiv (u některých dokonce do záporu – viz vládní dluhopisy). To nahnalo jak střadatele, tak banky do alternativních aktiv, kterými se staly nemovitosti. Nízké sazby nejen stimulovaly poptávku po vlastnickém bydlení, ale také poptávku po investičních bytech, bytech pořízených jako investice (na pronájem, na AirBnb) či jako konzervativní způsob, jak mít uložené bohatství. To mělo poptávkový dopad i na trh nemovitostí.

Druhý efekt byl nabídkový – zastavení bytové výstavby. To je dle mého hlavní problém českého nemovitostního trhu a návrat do normálu bude trvat dlouhá léta.

Aktivity nejrůznějších skupin, které brzdily a brzdí výstavbu, mají dalekosáhlé důsledky, nejen přímo na cenu nemovitostí. Jedním z doprovodných efektů je mj. koncentrace na developerském trhu (malá firma si nemůže dovolit ustát tak dlouhé a rizikové podnikání) a rovněž to stimuluje výstavbu velkých bytových komplexů, kde se vysoké fixní náklady rozloží. Rovněž se vyplatí stavět spíše malé investiční nebo naopak velké luxusní byty, než byty pro klasické středně příjmové rodiny.