Když v USA minulý rok na jaře krachovaly banky, bylo to kvůli ztrátám, které banky utržily na nyní znehodnocených dluhopisech vydaných v době nízkých úroků. Tuto krizi se podařilo překlenout. Nicméně už tehdy experti varovali před tím, jaká je situace na trhu s komerčními nemovitostmi.

A tento problém trvá. Minulý měsíc před ním varoval Mezinárodní měnový fond. „Sektor komerčních nemovitostí byl v posledních letech celosvětově pod silným tlakem, protože se zvýšily úrokové sazby. Ve Spojených státech, kde je největší trh komerčních nemovitostí na světě, se ceny od března 2022, kdy FED začal zvyšovat úrokové sazby, propadly o 11 % a vymazaly tak zisky z předchozích dvou let,“ uvádí a vysvětluje, že vyšší úroky snižují ceny nemovitostí, protože zdražují půjčky na jejich pořízení. Což také snižuje poptávku.

Jak pak informuje server Business Insider, minulý rok přesáhla suma hypoték, u kterých chybí platba 30 dní a více, sumu rezerv, které mají největší americké banky. V roce 2023 se u největších bank skoro ztrojnásobily půjčky po splatnosti na sumu 9,3 miliardy dolarů (217 miliard korun). A v celém bankovním sektoru jsou pak hypotéky za kancelářské budovy, supermarkety, byty a jiné komerční reality, které majitelé nejsou schopni splácet, v hodnotě 24,3 miliard dolarů, což je více než dvojnásobek oproti roku 2022.

Přitom jen tento rok by mělo být splaceno 900 miliard dolarů, což je 20 % veškerých dluhů za komerční i soukromé nemovitosti. Miliardář Barry Sternlicht dle Business Insideru předpokládá ztráty v hodnotě jednoho bilionu dolarů. Obavy pak panují z toho, jak ztráty dopadnou na banky. Nedávno se investoři odvrátili od New York Community Bank, protože nebyli spokojeni se zisky, které banka vykázala.

Bankovní sektor je provázaný. Obavy z krize v USA zazněly i v Německu. Investoři německých bank byli uklidňováni, že většina dluhů je domácích. To už teď důvod ke klidu není. Podle agentury Bloomberg dochází v Německu k pomalému zhroucení trhu s komerčními nemovitostmi, které ovšem může nabrat na obrátkách s tím, jak velcí majitelé musí nemovitosti prodávat, což zatíží malé a střední věřitele. Někteří vysocí představitelé Evropské centrální banky dle Bloombergu říkají, že se právě na Německo zaměří v rámci zhodnocení rizika plynoucího z komerčních nemovitostí.

Německé banky spolu s francouzskými jsou největšími věřiteli úvěrů za komerční nemovitosti. Ale jen malou část mají klasifikovanou jako „nevydělávající“. Jenže v poslední době se tato část zvětšuje, zatímco v ostatních zemích klesá. Jak ale Bloomberg připomíná, německé banky nepřeceňují nemovitosti zdaleka tak často jako v USA nebo ve Velké Británii, takže se problémy nemusí ukázat déle. A někdy také při splácení mažou prohřešky vůči splátkovému kalendáři.

Regulační orgány už věřitele ponoukaly, aby se připravili na ztráty, zejména tím, že budou tvořit rezervy. Jenže to naráží na účetní pravidla, která mají zajistit, že banky budou řádně platit daně. Podle expertů ale není problém takový jako během finanční krize v roce 2008. Nicméně, rozdíl mezi tím, co jsou kupující ochotni zaplatit, a co prodávající potřebuje, aby mohl splatit dluh, se rozšiřuje. Podle indexu německé bankovní skupiny VDP ceny kanceláří za poslední rok klesly o 10 %. Tento index je přitom založen na uskutečněných transakcích, kterých v poslední době není mnoho. Další výzkumníci, kteří své indexy zakládají na smlouvách, o kterých se právě jedná, zjišťují, že od prvního čtvrtletí roku 2022 spadla tržní cena o 36 % a v některých městech, jako třeba v Mnichově, i o víc. Kvůli zvýšeným úrokovým sazbám tak teď kancelářská budova, která na nájemném vydělá 10 milionů eur ročně (253 mil. Kč), stála jen 227 milionů eur (5,7 miliardy korun), tedy o 200 milionů eur její cena poklesla.