Norsko byla také první země po roce 1990, která nabídla České republice pomoc. Již v roce 1991 kontaktovala Svaz českých a moravských bytových družstev norská družstevní centrála NBBL a také největší norské bytové družstvo OBOS, nabídly nám stáže, společné semináře například o řešení technických problémů s bydlením, financováním výstavby a podobně. Místopředseda NBBL Ivar Hansen byl v prvních letech v České republice více než doma a jeho rady byly pro nás velice cenné. Ale vraťme se zpět.

Norsko bylo v druhé světové válce velice poničeno, potřeba rekonstrukcí a obnovy byla nezbytná. Tehdy se každý snažil získat důstojné bydlení, nebyl prostor pro spekulace a snahu vydělat víc, než je třeba pro úhrady nákladů výstavby.

Neziskový sektor již od třicátých let minulého století obstarávala bytová družstva. Po válce až 80 % domů či bytů bylo v osobním vlastnictví nebo vlastnictví družstev, která (stejně jako po roce 1992 u nás) respektovala práva členů disponovat se svým podílem a jeho práva se od vlastnických co do dispozic s bytem mnoho neliší.

Družstva se však liší podstatně od developerů především tím, že jejich zásadou je poskytnout službu za rozumnou cenu, nikoliv zisk při prodeji nemovitosti. Proto se stala družstevní forma výstavby oblíbenou a respektovanou.

Již od svého vzniku bylo družstevní bydlení vnímáno také jako nástroj provádění politiky sociálního bydlení. Jednou z klíčových strategií pro implementaci norského modelu bydlení bylo jasné rozdělení odpovědností mezi klíčové hráče, a to „stát, obce a soukromý sektor, přičemž dostupnost družstevní formy výstavby bylo po dlouhá léta dominantní formou. S družstvy velice spolupracoval stát, zaváděl nové způsoby financování výstavby a úvěrování, vznikla „Norská bytová banka“, která při financování výrazně pomáhala. Sektor družstevního bydlení postavil domy na principu „prodeje za cenu“ a tedy bez zisku. Stát proto dával po dlouhá léta družstevní formě výstavby silnou preferenci namísto sektoru veřejného a developerského bydlení. Ostatně družstvo OBOS v Oslu s více než 65.000 byty je jedním z nejúspěšnějších družstev v Evropě.

Později se však trh naplnil a takových preferencí nebylo již potřeba v takovém měřítku. Trh se počátkem devadesátých let liberalizoval, víc prostoru dostával volný trh, svobodná volba občanů, ovšem s možností využít levnější formy výstavby pro občany s nižšími příjmy. Svobodný trh funguje tehdy, jsou li k dispozici různé, odlišné formy organizování výstavby korporacemi nejen pro zisk ale pro zajištění služby občanům. Družstva jsou pro tento účel vhodná. Nebylo již třeba významných dotací, ale Norská bytová banka nabízela v podstatě standardní úvěry a obce již neposkytovaly výhodněji pozemky pro družstevní výstavbu jako dosud.

Vláda se dodnes snaží, aby každý občan měl možnost získat adekvátní a bezpečné bydlení v dobrém místním prostředí. Klíčovým aspektem norské bytové politiky bylo, že každý by měl být schopen vlastnit své vlastní domy nebo byty. Podotýkám, že i družstevní forma výstavby a práva členů v podstatě smazaly rozdíl mezi vlastnictví bytu a družstevním vlastnictvím. Pokud se uplatňuje případná podpora pouze na osoby s nízkými příjmy či zvláštními potřebami.

Bytová družstva to ale neoslabilo. Dnes například představují více než 40 % trhu s bydlením v Oslu. Jejich doménou jsou velká města, jen výjimečně venkovské lokality.

I norská města zažívají strmý růst ceny bydlení. Ovšem družstevní formy bydlení se tento nárůst dotýká podstatně méně než na volném trhu. Norská družstva bytová jsou strukturálně pojata odlišně od našich zkušeností. Každý dům je ve vlastnictví jednoho družstva, říká se mu „družstvo dceřiné“. Tato družstva jsou členy „družstva mateřského“, čili družstva pro správu a služby jednotlivým domům. Tak mateřské družstvo spravuje v průměru okolo 50 domů (s již zmíněnou výjimkou velkých měst). Člen si od družstva kupuje podíl (občas se mu říká “družstevní akcie“), ten vykazoval v roce 2012 v Oslu cenu cca 270.000 Euro (něco přes 7 milionů korun), samozřejmě ceny se místě liší. S podílem disponuje člen zcela svobodně na trhu, držitel podílu má zajištěno právo ke konkrétnímu bytu. Každý člen družstva má jeden hlas, společně vytvářejí rezervy na opravy, hospodařením se příliš neliší od našich zkušeností. Místní samosprávné orgány, radnice, mohou podle zákona nakoupit od družstva podíly až na 10 % bytů a s nimi disponovat podle svých potřeb. Dotace obdrží od vlády jen projekty specifické – byty pro seniory, osoby se zvláštními potřebami a podobně. Již asi deset let poskytuje stát úvěry na takovou výstavbu, Norská bytová banka, která dříve financovala většinu projektů na trhu, působí i dále, nikoliv však již téměř monopolně. Nyní se zaměřuje na jednotlivé občany a spolupráci s obcemi. V roce 2010 bylo poskytnuto přibližně 9 500 těchto úvěrů. V Norsku musí každý kupující nemovitosti zaplatit státu převod 2,5% daně z nemovitostí, ačkoli daň se v současné době nevztahuje na paušální transfery v rámci bytových družstev. V současné době se diskutuje o tom, zda tuto daň uplatnit na bytová družstva či nikoliv. Družstva mají od roku 2005 modernizovaný zákon, v družstvech se pravidelně provází revize hospodaření a kvality poskytovaných služeb.

Norský svaz Norske Boligbyggelags Landsforbund SA (Norská federace družstevního bydlení) (NBBL) je celostátní zastřešující organizací pro bytová družstva v Norsku. NBBL zastupuje, podporuje, vyvíjí a poskytuje služby bytovým družstvům ve spolupráci se svými členskými družstvy. NBBL je čtvrtou největší členskou organizací v Norsku. Demokratická účast v družstevním hnutí je impozantní s 25 000 volenými zástupci. Bytová družstva zde mají více než 841 000 individuálních nájemců a nájemců, 5 000 bytových družstev, tzv. „dceřiných“, 57 bytových družstev „mateřských“, které mají od sta do až mnoha desítek tisíc členů. Mají také velké množství držitelů podílů, podle našich pojmů „nebydlících členů“, kteří mají při nové výstavbě nebo i nabídky k prodeji od stávajících členů předkupní právo. Někteří lidé si udržují své členství pro budoucí prospěch svých dětí. [1]

Po roce 2005 jsme se snažili o pracovní kontakty, zkušenosti z Norské bytové banky k transformaci „Státního fondu rozvoje bydlení“ i o aplikaci dalších zkušeností norského družstevnictví též na úrovni Ministerstva pro místní rozvoj. Bohužel, dnes je toto ministerstvo, zdá se, zahleděno příliš do sebe a o mezinárodní spolupráci příliš zájem nejeví.

Norský model považuji za významný především proto, že ukazuje nutnost pestrosti nástrojů podpory bydlení. Na seriál, který má za týden poslední díl reagují čtenáři, a tak, naleznu-li pochopení u redakce Vaší věci, předám jí vysvětlení a strategii kterou těmito články sleduji. Vysvětlím, že nejsme v době státního plánování bytů podle lokace, velikosti, nýbrž v době, kdy funkční trh potřebuje nástroje a různé formy výstavby bytů též nonprofitními subjekty. Obce, občané sami, bez centrálních direktiv pak mohou sáhnout tam, kde se jim to jeví nejvýhodnější. Tak. A příště, na závěr se podíváme na dostupné bydlení ve Francii.

[1] Kromě osobních zkušeností ze studijních pobytů a kontaktů využito též informací NBBL www.housinginternational.coop

Ivan Přikryl

Vyšlo na Vasevec.cz. Publikováno se souhlasem vydavatele