Počátkem měsíce října 2016 zahájilo ministerstvo práce a sociálních věcí (dále „MPSV“) mezirezortní připomínkové řízení k návrhu zákona o sociálním bydlení (dále „návrh zákona“). Analýzy návrhu zákona se ujala Sekce územního a regionálního rozvoje HK ČR pod vedením Tomáše Kubíčka.

Obecné připomínky

Návrh zákona obsahuje ve své formální podobě řadu chyb, jako jsou rozpory s některými současnými právními úpravami, užívá neupřesněnou terminologii, postrádá přesnější role jednotlivých subjektů v systému, jejich právní statut, odpovědnost, pravomoci, zasahuje do vlastnických práv a do samospráv obcí, a využívá nové termíny, které dosud nemají oporu v legislativě. Návrh je postaven spíše na teoriích a přáních. Z pohledu funkčnosti a ekonomiky jej považujeme za nerealistický a finančně dlouhodobě neudržitelný.

MPSV se ve snaze pomoci těm nejpotřebnějším dostalo do situace, kdy navrhovanou legislativní úpravou postihuje současnou i potenciální životní situaci velké části české populace, což s ohledem na rozmanitost jednotlivých skupin zahrnutých v paragrafech 4, 5, 6 a 25 návrhu zákona nelze. Klíčová je tedy otázka, zda lze jedinou právní úpravou řešit současně tzv. bytovou nouzi (dle statistik 5–8 % populace) a problém tzv. finančně dostupného bydlení? Jde o dvě naprosto odlišné oblasti, navíc v gesci dvou různých ministerstev. Zatímco druhá skupina osob, jako jsou senioři, mladé rodiny, hendikepovaní apod. dnes trvalé a vyhovující bydlení má a pomocí příspěvku na bydlení je schopna si ho udržet; potřeby první skupiny jsou natolik specifické, že právě na jejich naplnění by se měl nový zákon soustředit.

Záměr najít řešení pro takto různorodou skupinu, čítající podle MPSV téměř 400 000 osob, s rizikem jejího zvětšování díky tzv. černým pasažérům způsobil, že se návrh zákona redukoval na pouhý přídělový systém sociálních bytů s nízkým nájemným, namísto systémového a efektivního řešení s jasnými pravidly a povinnostmi pro všechny zúčastněné strany.

Ekonomické aspekty návrhu zákona

Z ekonomického pohledu lze návrhu zákona a doprovodným dokumentům vytknout především nepodloženost řady argumentů a tezí, které jsou základem pro finanční náklady celého systému, a chybnost či nejasnost klíčových výpočtů. Některé argumenty navíc vycházejí spíše z domněnek a přání na fungování a výsledky systému, podložená data a výzkumy chybí.

1. Celkové náklady zcela ignorují počáteční investice na pořízení bytového fondu a agendu spojenou s jeho provozem a administrací z rozpočtu obcí

MPSV nemá k dispozici žádné oficiální údaje o tom, kolik bytů je v současnosti k dispozici pro zamýšlené účely, jaká je jejich vlastnická struktura, technický stav apod. Na základě pouhých odhadů uvádí, že celkové náklady systému mají daňové poplatníky stát údajně 3 mld. Kč ročně. Tento údaj však naprosto opomíjí nemalé „startovací náklady“ v podobě investic na pořízení, rekonstrukci čí pronájem vhodných bytů, které jen v případě obcí – jak uvádí sám dokument RIA – představují prvotní vklad ve výši 37,1 mld. Kč v podobě existujících bytů a byty určené k rekonstrukci se státní dotací. Pomineme-li fakt, že jde o byty s nájemníky, celkové náklady absentují množství dalších položek, jako je údržba bytového fondu, navýšení počtu úředníků i sociálních pracovníků spravujících novou agendu, IT systémy, administrativa atd.

Dle našeho názoru je tedy celý systém provozně a investičně nastaven deficitně jak pro státní rozpočet, tak pro rozpočty měst a obcí a finančně není dlouhodobě udržitelný.

2. Návrh zákona reaguje na vysoké náklady dávek na bydlení a chybně předpokládá úspory

MPSV staví výpočty údajných příjmů do státního rozpočtu ze zaměstnanosti budoucí cílové klientely systému sociálního bydlení na pouhé naději a očekávání, že přídělem sociálního bytu změní lidé své chování nebo budou dokonce motivováni ke zvyšování svých legálních příjmů. Pro tyto argumenty a výpočty ale chybí jakékoliv studie, analýzy nebo modelové příklady. A sama RIA připouští, že většinu osob tvoří dlouhodobě nezaměstnaní, jejichž situace má mnohem hlubší kořeny, než jen potíže s bydlením.

Oproti tomu by se podle analýzy společnosti KPMG „Kvantifikace koncepce sociálního bydlení České republiky 2015–2025“ z února tohoto roku, zpracované pro Hospodářskou komoru ČR, výdaje na dávky na bydlení v dnešní výši 13,7 mld. korun měly ustálit na 14 mld. korun, jelikož důvody pro jejich zvyšování – hospodářská krize a především deregulace nájemného – pominuly.

3. Návrh zákona nepočítá s tzv. „černými pasažéry“

Přidělení sociálního bytu za nízké nájemné a sociální dávky s jedinou povinností sociální práce v podstatě vybízí lidi a domácnosti žijící na hraně svých finančních možností k přestupu do systému sociálního bydlení. Podle zprávy Charity ČR o stavu v Česku – CaritasCares ČR 2015 (únor 2016) – je chudobou bezprostředně ohroženo 200 000 lidí, u nichž stačí menší krize či mimořádný výdaj, a pod hranici chudoby spadnou.

4. Návrh zákona opomíjí dopady na podnikatelské prostředí

Kombinací výše uvedených důvodů a především potřeby velkého počtu bytů soukromých vlastníků či neziskového sektoru, popř. financování nové výstavby sociálních bytů z veřejných prostředků, má návrh zákona také velký dopad na podnikatelské prostředí.

Prvním důvodem je v návrhu zákona zmíněná veřejná soutěž na pořízení bytů do sociálního bytového fondu nad rámec bytů obecních. Podmínky takovéto veřejné soutěže nejsou nikde specifikovány, na místě jsou obavy z vytváření nových „sociálních ubytoven“ pod správou obcí a je potřeba brát zřetel také na potenciální prostor pro korupci. Nepřesně jsou definovány obsahy nájemních smluv mezi vlastníky a obcemi, operuje se s několika právními normami bez upřesnění vzájemných vztahů.

Návrh zákona, respektive RIA vůbec nezmiňuje vytěsňovací efekt privátních investic v momentu, kdy do oblasti s privátními hráči vstupuje stát veřejnými investicemi v řádu desítek miliard korun. Obce se mohou stát dominantními pronajímateli bytů s levným (sociálním) nájemným, což poměry především na rezidenčním trhu nutně ovlivní.

Důsledkem toho pak může být opět efekt „černého pasažéra“ – tedy možné přeskupení lidí a deformace na trhu způsobené tím, že se část lidí bydlících dnes u privátních vlastníků přelije do systému sociálního bydlení.

S ohledem na zásadní dopady návrhu zákona na státní a veřejné rozpočty, na podmínky trhu s bydlením a celkový zásah do fungování a rozvoje obcí, které ponesou tíhu celého systému, doporučujeme MPSV, aby si nejprve definovalo jednotlivé skupiny, jejich potřeby a možnosti jejich uspokojení a pomoci. Celá řada měst dnes již otázku sociálního bydlení vyřešenu má a z jejich dlouholetých zkušeností, stejně jako z praxe neziskového sektoru a privátních poskytovatelů, lze vytěžit maximum pro skutečně funkční, efektivní a propracovaný zákon, který přinese systémové, provázané řešení, nastavené tak, aby byly ochráněny potřeby minorit s vazbou na jisté povinnosti, a přitom zachována práva a fungování celé společnosti. Zkušenosti ze zahraničí ukazují, že širokým pojetím systému sociálního bydlení geometricky narůstají náklady státních rozpočtů, mají zásadní dopad na fungování podnikatelské a veřejné sféry, ovšem s velmi malými výsledky v odstranění bytové nouze nebo prevence ztráty bydlení.

Tomáš Kubíček, Předseda Sekce územního a regionálního rozvoje HK ČR