Toto nařízení podrobně určovalo, za jakých okolností mohlo být nájemné zvyšováno a o jakou částku, například i v případech zvýšení úrokové míry u hypotéky nebo zvýšení veřejných dávek majitele nemovitosti; ustanovilo tzv. nájemní úřady v obcích nad 20.000 obyvatel, kde se rozhodovalo o případné možnosti zvýšení nájemného.

1) Bytová politika za První republiky

Nařízení č. 83/1918 Sb.,o ochraně nájemců obsahovalo zákaz zvyšování nájemného, které bylo možné jen se souhlasem nájemního nebo obecního úřadu. Regulativní omezení se nevztahovalo na byty, které byly povoleny vystavět po 27. 1. 1917 a na nájmy při provozování živnosti přechování cizinců.

Nájemníkům se dostávalo zvýšené ochrany i při výpovědi, kterou bylo možné podat jen kvůli důležitým důvodům a s povolením soudu. Pokud by někdo porušil ustanovení tohoto nařízení, tak mohl dostat pokutu až do výše 20.000 tehdejších korun nebo mu dokonce hrozilo vězení až na šest měsíců.

Stále větší poptávku po bytech upravovalo nařízení č. 38/1919 Sb., o zabírání bytů obcemi, kdy byla stanovena tří denní lhůta k oznámení volných nebo uvolněných bytů, ohlašovací povinnost při vlastnictví dvou a více bytů, je-li počet obytných místností alespoň o dvě větší než počet osob v nich bydlících.

V dubnu roku 1920 byl vydán zákon č. 275/1920 Sb., o ochraně nájemníků, který se stejně jako předcházející nařízení vztahoval pouze na byty postavené do ledna 1917. Pronajímatel mohl nájemné zvýšit jen o 20 procent oproti roku 1914. Pokud by přece jen chtěl žádat o zvýšení sazby nájemného, tak musel žádat svolení nájemního úřadu nebo okresního soudu.

V březnu roku 1928 byl vydán zákon č. 44/1928 Sb., o ochraně nájemníků redukující okruh chráněných nájmů. Zákon se nevztahoval na:

• byty jímž bylo uděleno povolení stavební po roce 1917,

• v obci s méně než 2000 obyvatel na části bytu vlastníka domu, které byly pronajaty po roce 1924 novému nájemci,

• na výkon živnostenského oprávnění ku přechovávání cizinců,

• od 1. října 1928 také byty nájemníků, kteří dosahovaly ročního příjmu přes 100.000 tehdejších korun československých

Na základě těchto omezení byla chráněna jen necelá polovina nájemníků a v červnu roku 1937 byl vyjmuty i dvoupokojové byty a byty nájemníků, kteří dosahovaly ročního příjmu 36.000 tehdejších korun. Vše postupem času vedlo k uvolňování trhu s byty. Začala druhá světová válka a po ní období komunistického režimu.

2) Bytová politika v období komunistického režimu:

Po vydání dubnového zákona č. 138/1948 Sb., o hospodaření s byty vedlo k nemožnosti pronajímatelů svobodně si vybrat nájemce, kteří byli naopak nuceni do 15 dnů hlásit národnímu výboru všechny uvolněné byty, vlastnictví dvou a více bytů a tzv. nadměrný byt. Stát měl v úmyslu regulovat veškeré vztahy v nájemním bydlení a měl snahu utlumit soukromé zájmy jednotlivců. Došlo tedy k zavedení systému administrativnímu přidělování bytů.  

Vyhláškou ministerstva financí č. 371/1950 Ú. l., o odvádění nájemného z budov na zvláštní účty státních spořitelen, povinnost vlastníka založit si u státní spořitelny zvláštní účet nájemného (odvádět čtvrtletní nájemné spořitelně a uvolňování částek potřebných na úhradu nákladů oprav a závazků vlastníka).

Vydáním zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, komunistická strana zcela smazala institut nájmu bytu a nahradila jej právem osobního užívání (§ 152 a násl.) požívající téměř totožná práva ochrany jako měl vlastník bytu (časová neomezenost práva osobního užívání, přechod na dědice). Vlastníkovi, pokud to nebyla obec či státní podnik, tak zůstalo pouze holé vlastnictví.

Mezi prováděcí a doprovodné předpisy patří: zákon č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, prováděcí vyhláška tohoto zákona č. 177/1964 Sb., vyhláška č. 45/1964 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení občanského zákoníku, vyhláška č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu.

Za zajímavou lze považovat poslední zmíněnou vyhlášku č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu, která stanovovala pevnou výši úhrady pro všechny byty dle plošné rozlohy a kategorie bytu.

Výpočet obsahoval čtyři složky:

• násobek plochy jeho obytných a vedlejších místností a sazeb za 1 metr čtvereční těchto ploch

• + roční sazby za jeho základní provozní zařízení a za ostatní zařízení a vybavení,

• + zvýšení nebo nebo snížení se zřetelem k jeho kvalitě,

• + úhrady spojené s užíváním bytu podle § 13).

K velkému pozitivu této vyhlášky patří, že při sporech o výši úhrady sice rozhodoval Národní výbor, ale již neměl možnost výši úhrady, která byla stanovena přímo vyhláškou, jakkoliv ovlivnit.

Vyhláška č. 60/1964 Sb., vyhláška Ústřední správy pro rozvoj místního hospodářství o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu (zrušeno k 1. 1. 1994).

Sazby za podlahovou plochy bytu:

Roční sazby za 1 m2 podlahové plochy činí:

a) U obytných místností:
v I. kategorii 26 Kčs
v II. kategorii 18 Kčs
v III. kategorii 14 Kčs

b) U ostatních místností:
v I. kategorii 12 Kčs
v II. kategorii 10 Kčs
v III. kategorii 10 Kčs

Sazby za základní provozní zařízení bytu:

Roční sazby za základní provozní zařízení bytu činí:
v I. kategorii 400 Kčs
v II. kategorii 350 Kčs
v III. kategorii 250 Kčs
Jen pro přehled: průměrná mzda byla v roce 1989 kolem 3170 korun, v roce 1993 kolem 5905 korun a v roce 1994 kolem 7004 korun. (zdroj ZDE)

3) Období po sametové revoluci

Po pádu komunistického režimu probíhala privatizace státních podniků. Bývalý potomci žádali o jejich navrácení v rámci restitucí podle zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích.

Velkou novelou občanského zákoníku č. 509/1991 Sb., došlo ke znovu zavedení institutu nájemní smlouvy podle § 871 odst. 1 s účinností k 1. 1. 1992 změnilo na nájem. Tehdy si ještě vláda nedovolila regulované nájemné zrušit.

Vyhláška MF č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění regulovalo ceny. Hlavním cílem této vyhlášky tedy měla být ochrana nájemníků do doby než se stabilizuje trhy s byty a bude možno objektivně určit výši nájemného. Tato výše byla stanovena v závislosti na kategorii bytu podle § 4.

Nález Ústavního soudu ČR, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000
(publikované jako nález č. 231/2000 Sb., kterým byla zrušena vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu)

Skupina 14 senátorů Senátu Parlamentu České republiky podala návrh na zrušení předmětné vyhlášky, který odůvodnila následovně. Vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je z věcného (materiálního) hlediska v rozporu s jednotlivými, dále uvedenými, ustanoveními Listiny základních práv a svobod (dále jen „LZSP“).

Porušován je obecným principem rovnosti subjektů (čl. 3 odst. 1 LZPS) a obecný princip rovnosti vlastnického práva (čl. 11 odst. 1 LZPS), protože daná vyhláška poskytuje ochranu pouze skupině nájemců v bytech s regulovaným nájemným. Zakládá tak rozdíl a nerovnost mezi vlastníky domů a nájemními byty, v nichž jsou byty s regulovaným nájemným, a vlastníky domů s byty, ve kterých je nájemné sjednáváno dohodou smluvních stran.

Posledním argumentem pak bylo porušení práva na svobodné podnikání zakotvené v čl. 26 odst. 1 LZPS, protože vyhláška svévolně a nepřiměřeně omezuje právo svobodně podnikat v oblasti nájemního bydlení a navíc nutí vlastníky nájemních bytů k porušování obecně závazných předpisů v oblasti bydlení tím, že není možné zajistit udržování bytů v zákonem stanoveném stavu z důvodu nedostatku finančních prostředků.

4) Závěrem

Pro zavedení regulovaného nájemného by bylo zapotřebí změnit nejen Ústavní zákon a Listinu základních práv a svobod, kde má soukromé vlastnictví mnohem větší práva než sociální a hospodářská práva jedince, kterého je možné považovat vzhledem k nedostatku bytů za slabší stranu, ale i samotnou vyhlášku, která by mohla diskriminovat vlastníka bytu, který byl diskriminován oproti vlastníkům domů a kde zřejmě i docházelo k provozování nemovitostí kvůli nedostatku finančních prostředků.

Zdroje:
1) Prvorepublikové nájmy: regulované, ale jinak ZDE
2) Právnická fakulta Masarykovy univerzity – Katedra teorie práva – Diplomová práce s názvem „Problematika nájemního bydlení v České republice,“ autor Hana Zimová ZDE
3) Regulace nájemného – více ZDE

(převzato z Profilu)